URUSNIAGA USAHASAMA PEMBANGUNAN HARTANAH ANTARA PEMAJU DENGAN TUAN TANAH (BAHAGIAN 1)
Sekarang ini ramai tuan tanah yg sudah bijak dalam urusan menggandakan keuntungan kpd nilai hartanah mereka. Kalau dulu, untuk membuat untung terhadap sesuatu hartanah yg mereka ada, tuan tanah akan menjual tanah mereka kepada orang yg berduit. Dan hasil daripada jualan tanah tersebut mereka mampu menjadi orang kaya baru dalam sekelip mata. Namun begitu, akibat gagal menguruskan wang yg diperolehi hasil drpd penjualan tanah tersebut, maka ianya akan habis tidak sampai setahun. Duit habis tanah pun dah lesap.
Oleh yang demikian, ramai tuan tanah yg sudah bijak dan mula mengambil pendekatan utk membuat transaksi usahasama dengan pemaju sebagai bentuk pelaburan terhadap hartanah mereka . Ini untuk mempastikan hartanah yg mereka ada tidak habis begitu sahaja, malahan dapat menjadikan ianya satu pelaburan yang menguntungkan dalam jangka masa yang lama.
Apakah itu transaksi Usahasama?
Secara ringkas, transaksi usahasama antara tuan tanah dan pemaju ini merujuk kpd satu transaksi dimana tuan tanah menawarkan tanahnya kepada pemaju untuk dimajukan menjadi satu projek perumahan atau komersial dengan kos pembangunan projek ditanggung sepenuhnya oleh pemaju. Sebagai balasannya, pemaju akan memberikan sejumlah wang atau ditukar dalam bentuk unit-unit hartanah mengikut pembahagian nilaian keseluruhan projek yg telah dipersetujui bersama.
Walaupun, secara zahirnya, transaksi ini mampu memberi pulangan yg lumayan kpd tuan tanah, namun begitu tuan tanah perlu tahu apakah perkara2 dan terma2 perundangan yg sepatutnya ada untuk mempastikan ianya betul2 memberi keuntungan kpd tuan tanah. Jangan sekadar ikut2 orang atau serahkan sepenuhnya kepada pemaju 100%. Silap2 haribulan, pelaburan yg diharapkan, liability pulak yg diperolehi.
Disini saya senaraikan tip tip penting yg harus diketahui khusunya oleh tn tanah yang berkaitan dengan transaksi usahasama ini. Saya bahagiakan kpd 3 peringkat:-
A. Sebelum menandatangani perjanjian Usahasama
1. Berbincanglah dengan pemaju utk mendapatkan pembahagian kuntungan yg terbaik utk tuan tanah. Apa yg dipraktiskan sekarang ini, kadar pembahagian keuntungan antara tn tanah dan pemaju adalah antara 20%(tn tanah):80%( pemaju) hingga 30%(tn tanah) : 70% (pemaju) bergantung kpd jenis projek, status tanah dan lokasi tanah.
Pembahagian keuntungan hendaklah berdasarkan kpd ratio Nilai Keseluruhan Pembangunan (Gross Development Value (GDV)) yg bakal didirikan atas projek tersebut.Keuntungan bahagian tuan tanah biasanya dibayar sama ada dalam bentuk wang ringgit mengikut bahagian yang telah dipersetujui bersama atau ditukar dalam bentuk unit-unit bangunan mengikut nilai bahagian keuntungan tuan tanah.
Misalnya jika bahagian keuntungan tuan tanah adalah 25% daripada keseluruhan nilai bangunan utk projek tersebut, dan jika ditukar kpd wang katakanlah bersamaan dengan RM500,000.00 dan harga sebuah rumah teres yang didirikan oleh pemaju dalam projek tersebut ialah RM250,000.00, maka jika ditukar dalam bentuk unit bangunan, tuan tanah akan dapat 2 buah rumah teres.
Nasihat saya, tuan tanah jgn terus terima tawaran pemaju utk beri unit-unit rumah/bangunan tanpa mereka mengetahui drpd pemaju nilai sebenar keseluruhan bangunan yg didirikan atas projek tersebut dan nilai sebenar setiap unit bangunan yg didirikan atas projek tersebut . Dapatkan dengan pemaju satu laporan lengkap ttg pelan perancang dan pelan pembangunan projek tersebut beserta market study yg telah dibuat oleh pemaju atau apa-apa dokumen sokongan utk mengetahui dan mengesahkan ttg nilaian sebenar keseluruhan projek tersebut. Jika tidak, dibimbangi tuan tanah hanya memperolehi unit-unit bangunan yg nilaiannya rendah berbanding nilaian sebenar hartanah utk projek tersebut. Ini pastinya akan merugikan tuan tanah sendiri.
2. Finalisekan ttg cara bayaran bahagian keuntungan tuan tanah. Kebiasaannya bayaran bahagian keuntungan tuan tanah ini terbahagi kpd 2 peringkat. Pertama, bayaran deposit sebanyak 10% daripada kadar keuntungan tuan tanah akan di bayar pada masa menandatangani perjanjian usahasama dan keduanya, baki 90% lagi akan dijelaskan selepas keseluruhan projek pembangunan tersebut siap sepenuhnya. Baki bahagian keuntungan tuan tanah juga boleh ditukar kpd unit bangunan bersamaan dengan nilai keuntungan bahagian tuan tanah tersebut.
Ada sesetengah pemaju yg menawarkan utk memberi sejumlah wang secara lumpsum kpd tn tanah pada masa menandatangani perjanjian usahasama, misalnya RM5,000.00 sebagai deposit. Sukacita saya ingatkan, tujuan deposit ini adalah sebagai jaminan sekuriti utk mempastikan kedua2 pihak mematuhi terma2 dan syarat2 yg dipersetujui dlm perjanjian usahasama kelak. Jika amaun yg ditawarkan terlalu rendah apakah ia berbaloi dijadikan jaminan sekuriti sekiranya pemaju gagal menyempurnakan tanggungjawabnya sebagaimana yg dinyatakan dlm perjanjian usahasama kelak.
Selain drpd itu tuan tanah juga kena ingat, tempoh usahasama ini adalah antara 3 hingga 4 tahun. Dalam tempoh tersebut apa2 boleh terjadi. Maka, sekiranya sesuatu terjadi kpd projek tersebut, jumlah deposit tersebut akan dianggap sebagai gantirugi kpd tuan tanah. Maka oleh yg demikian, sewajarnya deposit tersebut mestilah setimpal sebagai gantirugi kpd tuan tanah sekiranya tuan tanah mengalami kerugian akibat kegagalan pemaju mematuhi terma dan syarat yg dipersetujui dlm perjanjian usaha sama kelak. Justeru sy menyarankan, deposit sekuriti hendaklah sekurang2nya 10% drpd kadar keuntungan tuan tanah.
3. Seelok-eloknya tuan tanah jangan serah bulat-bulat segala urusan berkaitan dgn projek usahasama tersebut kpd pemaju. Kalau boleh tuan tanah tidak perlu beri Surat Wakil Kuasa Penuh (Full Power of Attorney) kpd pemaju. Adalah lebih baik sekiranya tn tanah juga turut serta terlibat secara langsung dlm urusan pembangunan projek tersebut. Lebih-lebih lagi yg melibatkan urusan menandatangani sebarang dokumen atau pelan seperti dokumen pindahmilik, pelan layout, pelan bangunan dan lain-lain dokumen.
Sekiranya tidak mampu, saya sarankan tuan tanah hanya bagi Surat Wakil Kuasa Terhad (Limited Power of Attorney) sahaja kpd pemaju. Dlm erti kata lain, pemaju hanya mempunyai kuasa terhad dalam urusan-urusan tertentu shj yg berkaitan dgn projek usahasama tersebut , contohnya urusan yg berkaitan financing projek, urusan mendapatkan kelulusan pelan drpd pihak berkuasa yang berkenaan dll urusan teknikal berkaitan pembangungan projek tersebut. Adapun berkaitan dgn urusan menandatangani sebarang dokumen spt permohonan pecah sempadan, pelan perancang, pelan bangunan, dokumen pindahmilik kpd pembeli kelak dan laian2 urusan yg melibatkan tanah tersebut, wajar tuan tanah terlibat secara langsung dan tidak menyerahkan kuasa penuh kpd pemaju.
Barulah betul kalau transaksi tersebut dipanggil sbg usahasama. Ini tidak, dapat saje duit deposit yg tak seberapa, segala urusan semuanya diserahkan kpd pemaju. Bahkan ada sesetengah tuan tanah yg memberikan Surat Wakil Kuasa Penuh yanag Tidak Boleh Ditarikbalik (Irrevocable Full Power of Attorney ) kpd pemaju.
Apakah kesan Irrevocable Full Power of Attorney tersebut kpd tuan tanah?? Kesannya adalah pemaju berkuasa penuh utk menentukan apa sahaja berkaitan projek usahasama tersebut tanpa campur tanagn drpd tuan tanah. Bukan setakat tanpa campur tangan shj, bahkan PA tersebut tidak boleh ditarik balik sampai lah projek tersebut siap sepenuhnya. Ia seolah2 memberi kuasa penuh kpd pemaju utk menentukan nasib tanah anda sepenuhnya. Ianya bagi saya sesuatu yg tidak tepat dgn semangat usahasama tersebut.
4. Jangan sewenang2nya serahkan geran tanah anda kpd pemaju sebelum perjanjian usahasama ditandatangani dan sebelum sekuriti deposit dijelaskan oleh pemaju. Sebenarnya, anda tidak perlu serah pun geran tersebut kpd pemaju. Ini kerana sekiranya anda hanya memberikan Limited Power of Attorney kpd pemaju segala urusan berkaitan dgn tanah tersebut, seperti permohonan pecah sempadan misalnya, anda sendiri akan bersama2 pemaju yg akan menguruskannya. Maka geran tersebut boleh terus diserahkan oleh tuan tanah kpd pihak berkuasa yang berkenaan, tanpa perlu diserahkan kpd pemaju.
Bukannya apa, ini kerana ada segelintir pemaju, tanpa diketahui oleh tuan tanah, ataupun tanpa tuan tanah sedari telah menggadaikan geran tanah tersebut kpd bank utk mendapatkan loan utk membiayai projek tersebut. Inilah kesannya jika tuan tanah memberikan sepenuhnya kuasa kpd pemaju utk buat apa sahaja berkaitan dgn tanah tersebut melalui Irrevocable Full Power of Attorney yg saya nyatakan tadi.
Maka, sekiranya tanah tersebut digadaikan kpd bank, tuan tanah juga akan diseret sama sebagai salah satu pihak yg akan dituntut/ disaman sekiranya pemaju gagal menjelaskan bayaran pinjaman kpd bank kelak. Tak fasal2 ingatkan boleh jadi sbg investment, last2 tanggung liability yg disebabkan oleh orang lain.
5. Nasihat sy kpd tuan tanah , sebelum finalisekan sebarang terma usahasama dgn pemaju lantiklah seorang peguam hartanah yg berpengalaman utk mewakili anda sendiri dan membantu serta menasihati anda ttg terma2 dan urusniaga berkaitan usahasama tersebut. Jangan bergantung kpd peguam pemaju kerana peguam pemaju tidak akan mewakili tuan tanah dlm transaksi tersebut. Mereka hanya berkepentingan dgn pemaju sahaja. Jangan sayang utk keluarkan kos guaman semata2 utk melindungi hak dan kepentingan anda. Jangan bila dah kena dgn pemaju barulah anda nak cari peguam. Masa itu ianya sudah terlewat.
Insyaallah saya akan sambung lagi diposting yg akan datang ttg urusan urusniaga
usahasama ini, insyaallah.
Disediakan oleh:
SALKUKHAIRI BIN ABD SUKOR
Peguam Hartanah
Oleh yang demikian, ramai tuan tanah yg sudah bijak dan mula mengambil pendekatan utk membuat transaksi usahasama dengan pemaju sebagai bentuk pelaburan terhadap hartanah mereka . Ini untuk mempastikan hartanah yg mereka ada tidak habis begitu sahaja, malahan dapat menjadikan ianya satu pelaburan yang menguntungkan dalam jangka masa yang lama.
Apakah itu transaksi Usahasama?
Secara ringkas, transaksi usahasama antara tuan tanah dan pemaju ini merujuk kpd satu transaksi dimana tuan tanah menawarkan tanahnya kepada pemaju untuk dimajukan menjadi satu projek perumahan atau komersial dengan kos pembangunan projek ditanggung sepenuhnya oleh pemaju. Sebagai balasannya, pemaju akan memberikan sejumlah wang atau ditukar dalam bentuk unit-unit hartanah mengikut pembahagian nilaian keseluruhan projek yg telah dipersetujui bersama.
Walaupun, secara zahirnya, transaksi ini mampu memberi pulangan yg lumayan kpd tuan tanah, namun begitu tuan tanah perlu tahu apakah perkara2 dan terma2 perundangan yg sepatutnya ada untuk mempastikan ianya betul2 memberi keuntungan kpd tuan tanah. Jangan sekadar ikut2 orang atau serahkan sepenuhnya kepada pemaju 100%. Silap2 haribulan, pelaburan yg diharapkan, liability pulak yg diperolehi.
Disini saya senaraikan tip tip penting yg harus diketahui khusunya oleh tn tanah yang berkaitan dengan transaksi usahasama ini. Saya bahagiakan kpd 3 peringkat:-
A. Sebelum menandatangani perjanjian Usahasama
1. Berbincanglah dengan pemaju utk mendapatkan pembahagian kuntungan yg terbaik utk tuan tanah. Apa yg dipraktiskan sekarang ini, kadar pembahagian keuntungan antara tn tanah dan pemaju adalah antara 20%(tn tanah):80%( pemaju) hingga 30%(tn tanah) : 70% (pemaju) bergantung kpd jenis projek, status tanah dan lokasi tanah.
Pembahagian keuntungan hendaklah berdasarkan kpd ratio Nilai Keseluruhan Pembangunan (Gross Development Value (GDV)) yg bakal didirikan atas projek tersebut.Keuntungan bahagian tuan tanah biasanya dibayar sama ada dalam bentuk wang ringgit mengikut bahagian yang telah dipersetujui bersama atau ditukar dalam bentuk unit-unit bangunan mengikut nilai bahagian keuntungan tuan tanah.
Misalnya jika bahagian keuntungan tuan tanah adalah 25% daripada keseluruhan nilai bangunan utk projek tersebut, dan jika ditukar kpd wang katakanlah bersamaan dengan RM500,000.00 dan harga sebuah rumah teres yang didirikan oleh pemaju dalam projek tersebut ialah RM250,000.00, maka jika ditukar dalam bentuk unit bangunan, tuan tanah akan dapat 2 buah rumah teres.
Nasihat saya, tuan tanah jgn terus terima tawaran pemaju utk beri unit-unit rumah/bangunan tanpa mereka mengetahui drpd pemaju nilai sebenar keseluruhan bangunan yg didirikan atas projek tersebut dan nilai sebenar setiap unit bangunan yg didirikan atas projek tersebut . Dapatkan dengan pemaju satu laporan lengkap ttg pelan perancang dan pelan pembangunan projek tersebut beserta market study yg telah dibuat oleh pemaju atau apa-apa dokumen sokongan utk mengetahui dan mengesahkan ttg nilaian sebenar keseluruhan projek tersebut. Jika tidak, dibimbangi tuan tanah hanya memperolehi unit-unit bangunan yg nilaiannya rendah berbanding nilaian sebenar hartanah utk projek tersebut. Ini pastinya akan merugikan tuan tanah sendiri.
2. Finalisekan ttg cara bayaran bahagian keuntungan tuan tanah. Kebiasaannya bayaran bahagian keuntungan tuan tanah ini terbahagi kpd 2 peringkat. Pertama, bayaran deposit sebanyak 10% daripada kadar keuntungan tuan tanah akan di bayar pada masa menandatangani perjanjian usahasama dan keduanya, baki 90% lagi akan dijelaskan selepas keseluruhan projek pembangunan tersebut siap sepenuhnya. Baki bahagian keuntungan tuan tanah juga boleh ditukar kpd unit bangunan bersamaan dengan nilai keuntungan bahagian tuan tanah tersebut.
Ada sesetengah pemaju yg menawarkan utk memberi sejumlah wang secara lumpsum kpd tn tanah pada masa menandatangani perjanjian usahasama, misalnya RM5,000.00 sebagai deposit. Sukacita saya ingatkan, tujuan deposit ini adalah sebagai jaminan sekuriti utk mempastikan kedua2 pihak mematuhi terma2 dan syarat2 yg dipersetujui dlm perjanjian usahasama kelak. Jika amaun yg ditawarkan terlalu rendah apakah ia berbaloi dijadikan jaminan sekuriti sekiranya pemaju gagal menyempurnakan tanggungjawabnya sebagaimana yg dinyatakan dlm perjanjian usahasama kelak.
Selain drpd itu tuan tanah juga kena ingat, tempoh usahasama ini adalah antara 3 hingga 4 tahun. Dalam tempoh tersebut apa2 boleh terjadi. Maka, sekiranya sesuatu terjadi kpd projek tersebut, jumlah deposit tersebut akan dianggap sebagai gantirugi kpd tuan tanah. Maka oleh yg demikian, sewajarnya deposit tersebut mestilah setimpal sebagai gantirugi kpd tuan tanah sekiranya tuan tanah mengalami kerugian akibat kegagalan pemaju mematuhi terma dan syarat yg dipersetujui dlm perjanjian usaha sama kelak. Justeru sy menyarankan, deposit sekuriti hendaklah sekurang2nya 10% drpd kadar keuntungan tuan tanah.
3. Seelok-eloknya tuan tanah jangan serah bulat-bulat segala urusan berkaitan dgn projek usahasama tersebut kpd pemaju. Kalau boleh tuan tanah tidak perlu beri Surat Wakil Kuasa Penuh (Full Power of Attorney) kpd pemaju. Adalah lebih baik sekiranya tn tanah juga turut serta terlibat secara langsung dlm urusan pembangunan projek tersebut. Lebih-lebih lagi yg melibatkan urusan menandatangani sebarang dokumen atau pelan seperti dokumen pindahmilik, pelan layout, pelan bangunan dan lain-lain dokumen.
Sekiranya tidak mampu, saya sarankan tuan tanah hanya bagi Surat Wakil Kuasa Terhad (Limited Power of Attorney) sahaja kpd pemaju. Dlm erti kata lain, pemaju hanya mempunyai kuasa terhad dalam urusan-urusan tertentu shj yg berkaitan dgn projek usahasama tersebut , contohnya urusan yg berkaitan financing projek, urusan mendapatkan kelulusan pelan drpd pihak berkuasa yang berkenaan dll urusan teknikal berkaitan pembangungan projek tersebut. Adapun berkaitan dgn urusan menandatangani sebarang dokumen spt permohonan pecah sempadan, pelan perancang, pelan bangunan, dokumen pindahmilik kpd pembeli kelak dan laian2 urusan yg melibatkan tanah tersebut, wajar tuan tanah terlibat secara langsung dan tidak menyerahkan kuasa penuh kpd pemaju.
Barulah betul kalau transaksi tersebut dipanggil sbg usahasama. Ini tidak, dapat saje duit deposit yg tak seberapa, segala urusan semuanya diserahkan kpd pemaju. Bahkan ada sesetengah tuan tanah yg memberikan Surat Wakil Kuasa Penuh yanag Tidak Boleh Ditarikbalik (Irrevocable Full Power of Attorney ) kpd pemaju.
Apakah kesan Irrevocable Full Power of Attorney tersebut kpd tuan tanah?? Kesannya adalah pemaju berkuasa penuh utk menentukan apa sahaja berkaitan projek usahasama tersebut tanpa campur tanagn drpd tuan tanah. Bukan setakat tanpa campur tangan shj, bahkan PA tersebut tidak boleh ditarik balik sampai lah projek tersebut siap sepenuhnya. Ia seolah2 memberi kuasa penuh kpd pemaju utk menentukan nasib tanah anda sepenuhnya. Ianya bagi saya sesuatu yg tidak tepat dgn semangat usahasama tersebut.
4. Jangan sewenang2nya serahkan geran tanah anda kpd pemaju sebelum perjanjian usahasama ditandatangani dan sebelum sekuriti deposit dijelaskan oleh pemaju. Sebenarnya, anda tidak perlu serah pun geran tersebut kpd pemaju. Ini kerana sekiranya anda hanya memberikan Limited Power of Attorney kpd pemaju segala urusan berkaitan dgn tanah tersebut, seperti permohonan pecah sempadan misalnya, anda sendiri akan bersama2 pemaju yg akan menguruskannya. Maka geran tersebut boleh terus diserahkan oleh tuan tanah kpd pihak berkuasa yang berkenaan, tanpa perlu diserahkan kpd pemaju.
Bukannya apa, ini kerana ada segelintir pemaju, tanpa diketahui oleh tuan tanah, ataupun tanpa tuan tanah sedari telah menggadaikan geran tanah tersebut kpd bank utk mendapatkan loan utk membiayai projek tersebut. Inilah kesannya jika tuan tanah memberikan sepenuhnya kuasa kpd pemaju utk buat apa sahaja berkaitan dgn tanah tersebut melalui Irrevocable Full Power of Attorney yg saya nyatakan tadi.
Maka, sekiranya tanah tersebut digadaikan kpd bank, tuan tanah juga akan diseret sama sebagai salah satu pihak yg akan dituntut/ disaman sekiranya pemaju gagal menjelaskan bayaran pinjaman kpd bank kelak. Tak fasal2 ingatkan boleh jadi sbg investment, last2 tanggung liability yg disebabkan oleh orang lain.
5. Nasihat sy kpd tuan tanah , sebelum finalisekan sebarang terma usahasama dgn pemaju lantiklah seorang peguam hartanah yg berpengalaman utk mewakili anda sendiri dan membantu serta menasihati anda ttg terma2 dan urusniaga berkaitan usahasama tersebut. Jangan bergantung kpd peguam pemaju kerana peguam pemaju tidak akan mewakili tuan tanah dlm transaksi tersebut. Mereka hanya berkepentingan dgn pemaju sahaja. Jangan sayang utk keluarkan kos guaman semata2 utk melindungi hak dan kepentingan anda. Jangan bila dah kena dgn pemaju barulah anda nak cari peguam. Masa itu ianya sudah terlewat.
Insyaallah saya akan sambung lagi diposting yg akan datang ttg urusan urusniaga
usahasama ini, insyaallah.
Disediakan oleh:
SALKUKHAIRI BIN ABD SUKOR
Peguam Hartanah