rumah terbengkalai
Agak perit tajuk ini, tapi inilah salah satu asam-garam dalam sektor hartanah
PROJEK PERUMAHAN TERBENGKALAI
PROJEK PERUMAHAN TERBENGKALAI
- Takrifan
- Projek yang tidak disiapkan dalam tempoh di dalam atau luar tempoh Surat Perjanjian Jual dan Beli (S&P) pertama di mana aktiviti kerja di tapak projek terhenti selama enam (6) bulan atau lebih secara berterusan ; atau
- Petisyen penggulungan telah didaftarkan di Mahkamah Tinggi di bawah Seksyen 218 Akta Syarikat 1965 atau Undang-Undang yang berkaitan ; atau
- Syarikat pemaju perumahan yang memajukan projek perumahan telah digulung dan diletakkan dibawah Pegawai Penerima, Likuidator atau Jabatan Insolvensi Malaysia (JIM) ; atau
- Pemaju memaklumkan pihaknya tidak berupaya meneruskan pemajuan projek secara bertulis kepada Pengawal Perumahan ; atau
- Disahkan oleh Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan selaras dengan Seksyen II(1)(a), Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan Dan Pelesenan) 1966 (Akta 118) sebagai projek terbengkalai.
- Sebab Punca Berlakunya Projek Perumahan Terbengkalai, Di antaranya :
- Masalah aliran kewangan syarikat pemaju;
- Pertikaian antara tuan tanah dan pemaju;
- Kajian pasaran tidak dilaksanakan dengan terperinci;
- Masalah teknikal di tapak;
- Masalah penempatan setinggan; dan
- Masalah dalaman syarikat.
- Masalah aliran kewangan syarikat pemaju;
- Implikasi Projek Terbengkalai, Di antaranya :
- Pembeli masih dikehendaki membayar balik pinjaman termasuk faedah kepada pembiaya walaupun tiada jaminan rumah akan disiap dan diserahkan.
- Pihak berkepentingan seperti pembiaya, tuan tanah, kontraktor, pemaju dan pembeli akan menghadapi implikasi perundangan yang berbeza. Ini membuka ruang kepada isu manipulasi oleh pihak tertentu dan selanjutnya menjadikan usaha pemulihan bertambah sukar.
- Pemaju asal atau pemaju yang dilantik kelak akan menghadapi kesukaran mendapatkan suntikan dana sama ada melalui pinjaman bank atau modal pelabur syarikat atau menjual baki unit yang tidak terjual bagi tujuan memulihkan aliran tunai.
- Reputasi industri perumahan dan hartanah Malaysia akan terjejas disamping menimbulkan persepsi negatif kepada bakal pembeli rumah dan para pelabur tempatan serta luar negara.
- Peranan JPN KPKT
- Memudahcarakan penyelarasan usaha pemulihan dan rundingan dengan pihak berkepentingan seperti pembeli rumah, pembiaya, tuan tanah dan pemaju bertujuan mencari keadah terbaik penyelesaian.
- Bagi Syarikat Pemaju Yang Masih Wujud
- Mengkaji dan menentukan daya maju projek
- Menyediakan pelan pemulihan
- Memantau pelaksanaan projek oleh pemaju asal sehingga disiapkan dengan Sijil Layak Menduduki (CFO/CCC)
- Mengkaji dan menentukan daya maju projek
- Bagi Syarikat Pemaju Yang Digulung
- Likuidator/Jabatan Insolvensi Malaysia (MdI) yang dilantik oleh mahkamah akan menjalankan kajian daya maju projek. Ini termasuklah:
- mengadakan mesyuarat dengan pemiutang;
- menganalisa status kewangan syarikat;
- mengemaskini maklumat projek;
- membuat rundingan dengan pihak berkepentingan seperti pembiaya dan pembeli;
- membuat taksiran dan penilaian harta; dan
- menyelaras dengan pemulih projek apabila kajian pemulihan telah dilakukan.
- mengadakan mesyuarat dengan pemiutang;
- KPKT akan memantau pelaksanaan projek oleh pemaju asal sehingga disiapkan dengan Sijil Layak Menduduki (CFO/CCC)
- Likuidator/Jabatan Insolvensi Malaysia (MdI) yang dilantik oleh mahkamah akan menjalankan kajian daya maju projek. Ini termasuklah:
- Bagi Projek Yang Tiada Pemaju Penyelamat
- KPKT akan sedaya upaya mencari pemaju penyelamat termasuk memaparkannya dalam Laman Web KPKT dan memohon kerjasama REHDA dan agensi lain yang berkaitan menyediakan laporan kajian kebolehlaksanaan (feasibility study).
- KPKT akan sedaya upaya mencari pemaju penyelamat termasuk memaparkannya dalam Laman Web KPKT dan memohon kerjasama REHDA dan agensi lain yang berkaitan menyediakan laporan kajian kebolehlaksanaan (feasibility study).
- Mengeluarkan Surat Pengesahan Projek Terbengkalai
- Membantu pembeli rumah di dalam permohonan pertimbangan dengan pihak berkenaan bagi meringankan beban kewangan mereka :
- Pertimbangan daripada institusi pembiayaan bagi permohonan pengurangan kadar faedah dan penstrukturan semula pinjaman perumahan;
- Pertimbangan daripada pihak KWSP bagi permohonan pengeluaran kali kedua; dan
- Pertimbangan kepada pembeli yang membuat pinjaman perumahan kerajaan sama ada:
- Membatalkan pinjaman dan diberi peluang memohon pinjaman baru (pinjaman penuh seperti pinjaman pada kali pertama); atau
- Menangguhkan kenaan faedah pinjaman (4%) sepanjang tempoh projek dipulihkan atau selama 5 tahun (mana yang terdahulu)
- Membantu pembeli rumah di dalam permohonan pertimbangan dengan pihak berkenaan bagi meringankan beban kewangan mereka :
- Syarat Permohonan
- Surat pengesahan projek perumahan terbengkalai hanya dikeluarkan bagi projek-projek perumahan yang telah diisytiharkan terbengkalai sahaja
- Pembeli terlibat boleh menghubungi Bahagian ini dan kemukakan perkara berikut:
- Nama dan alamat lengkap institusi pembiayaan (contoh: bank, KWSP, Bahagian Pinjaman Perumahan Perbendaharaan Malaysia, TNB, Etiqa Insurance Berhad dan sebagainya) ;
- Salinan Perjanjian Jual Beli (S&P) ; dan
- Salinan Kad Pengenalan pembeli.
- Bagi urusan di atas, pembeli boleh menghubungi Bahagian ini menerusi alamat seperti di bawah:
Pengarah
Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai
Jabatan Perumahan Negara
Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan
Aras 32&33, No.51, Persiaran Perdana
Presint 4
Pusat Pentadbiran Kerajaan Persekutuan
62100 Putrajaya
Tel : 03-8891 4242
e-Mel: [email protected]
- Sekiranya kehilangan Perjanjian Jual Beli (S&P), pembeli boleh mengambil tindakan berikut :
- Mendapatkan sesalinan S&P daripada pihak Institusi Pembiayaan; atau
- Mendapatkan sesalinan S&P daripada pihak peguam S&P ; atau
- Mendapatkan sesalinan S&P daripada pihak pemaju ; atau
- Membuat surat akuan sumpah bahawa pihak pembeli telah kehilangan S&P tersebut
- Mendapatkan sesalinan S&P daripada pihak Institusi Pembiayaan; atau
- Bagi tujuan ini, pembeli perlu mengemukakan salinan kad pengenalan dan salinan Perjanjian Jual dan Beli (S & P) ke Jabatan Perumahan Negara.
- Melalui surat pengesahan ini, pembeli boleh mendapatkan kemudahan-kemudahan seperti berikut:-
- Memohon pertimbangan daripada institusi perbankan bagi sebarang permohonan pengurangan kadar faedah dan penstrukturan semula pinjaman perumahan;
- Memohon pertimbangan daripada pihak KWSP bagi permohonan pengeluaran kali kedua;
- Pilihan kepada pembeli yang membuat pinjaman perumahan Kerajaan untuk membatalkan pinjaman dan peluang untuk memohon pinjaman baru (pinjaman penuh seperti pinjaman pada kali pertama); dan
- Bagi pinjaman perumahan Kerajaan untuk menangguhkan faedah pinjaman (4%) sepanjang tempoh projek dipulihkan atau selama 5 tahun (mana-mana yang terdahulu).
Nota:- a) Walau bagaimanapun, semua perkara di atas adalah tertakluk kepada penilaian institusi pembiaya ke atas peminjam-peminjam yang berkenaan berdasarkan merit setiap kes.
- b) Sekiranya pihak pembiaya tidak memberikan sebarang bantuan / kerjasama, pembeli rumah boleh membuat aduan kepada Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan dan aduan tersebut akan dipanjangkan ke Bank Negara Malaysia untuk tindakan selanjutnya.
- c) Pengeluaran surat pengesahan projek terbengkalai kepada pembeli rumah pada hari yang sama bagi mereka yang datang ke pejabat atau dalam tempoh tiga (3) hari bekerja bagi permohonan yang diterima melalui surat / emel.
- a) Walau bagaimanapun, semua perkara di atas adalah tertakluk kepada penilaian institusi pembiaya ke atas peminjam-peminjam yang berkenaan berdasarkan merit setiap kes.
- Memohon pertimbangan daripada institusi perbankan bagi sebarang permohonan pengurangan kadar faedah dan penstrukturan semula pinjaman perumahan;
- KPKT juga membantu pembeli rumah berbincang dengan pihak pembiaya untuk penyambungan pinjaman atau penambahan jumlah pinjaman setelah pemaju penyelamat telah dikenalpasti dan kerja pemulihan telah dijalankan.
- Memudahcarakan penyelarasan usaha pemulihan dan rundingan dengan pihak berkepentingan seperti pembeli rumah, pembiaya, tuan tanah dan pemaju bertujuan mencari keadah terbaik penyelesaian.
- Tindakan JPN KPKT Menangani Isu Berlakunya Projek Daripada Terbengkalai, Diantaranya :
- Memperketatkan prosedur pengeluaran lesen pemaju perumahan di mana keupayaan kewangan pemaju diutamakan.
- Menguatkuasakan Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan Dan Pelesenan) 1966 dan Peraturan-Peraturan berkaitan di mana pemaju berlesen yang terbukti melanggar Akta dan Peraturan diambil tindakan tegas melalui pendakwaan, kompaun dan disenarai hitam pemaju perumahan dan pengarah syarikat berkenaan disamping menahan permit iklan dan jualan dan membekukan pengeluaran Akaun Pemajuan Perumahan (HDA).
- Pengawasan projek yang lebih rapi secara berterusan. Setiap pemaju dikehendaki mengemukakan laporan kemajuan fizikal projek setiap enam (6) bulan sekali. Walau bagaimanapun, laporan lebih kerap boleh diminta oleh KPKT untuk tujuan pemantauan yang berkesan. Lawatan ke tapak kerja diadakan dari masa ke semasa.
- Kawalan ke atas Akaun Pemajuan Perumahan (HDA) dan penyata kewangan beraudit syarikat dipertingkatkan. Pemaju yang gagal mengemukakan laporan penyata kewangan beraudit akan didakwa ke Mahkamah. Sekiranya di dapati kedudukan kewangan pemaju tidak kukuh untuk meneruskan projek, pemaju akan dipanggil berbincang untuk mengambil langkah sesuai yang perlu ; dan
- Penguatkuasaan Akta/Peraturan Pemaju Perumahan diperketatkan. Pemaju yang di dapati tidak bertanggungjawab dan melanggar Akta/ Peraturan berkenaan akan didakwa oleh mahkamah.
- Memperketatkan prosedur pengeluaran lesen pemaju perumahan di mana keupayaan kewangan pemaju diutamakan.