TERMA-TERMA ASAS DALAM PERJANJIAN JUAL BELI
Hakikat yang perlu diketahui, kebanyakan pembeli sesuatu Hartanah tidak akan membaca keseluruhan Perjanjian Jual Beli yang mereka tandatangan. Sama ada mereka memang tidak mempunyai masa untuk membaca atau mereka tidak mempunyai kekuatan untuk membaca Perjanjian Jual Beli yang tebal tersebut. Kebiasaannya mereka hanya menurunkan tandatangan ditempat yang diarahkan oleh peguam atau kerani peguam semata-mata. Selebihnya diserahkan sepenuhnya kepada peguam.
Sebagai pembeli sesuatu hartanah, wajar sekurang-kurangnya anda mengetahui tentang terma-terma asas yang ada di dalam Sesutu Perjanjian Jual Beli yang anda tandatangan. Walaupun terma-terma tersebut mungkin berbeza antara satu perjanjian jual beli dengan perjanjian jual beli yang lain, sekurang-kurangnya dengan mengetahui terma-terma asas sesuatu perjanjian jual beli tersebut anda boleh clarify dengan lebih terperinci lagi dengan peguam anda berkaitan dengan terma-terma tersebut. Sekurang2nya tidaklah anda blurdengan perjanjian jual beli yg anda tandatangan.
Kali ini saya akan kongsikan serba sedikit dengan anda antara terma-terma asas yang perlu ada di dalam sesuatu perjanjian jual beli. Untuk terma-terma yang lebih terperinci mungkin anda kena semak dan rujuk kepada perjanjian jual beli anda sendiri.
Dalam sesuatu perjanjian jual beli, di antara terma-terma asas yang perlu ada adalah seperti berikut:-
1. Pengenalan/ Mukaddimah.
Apakah terma-terma yang perlu ada dalam bahagian mukaddimah?
i. Maklumat (termasuklah nama, no. i/c, alamat) tentang penjual (tuan tanah/ pemaju) dan pembeli (pemaju/ pembeli rumah).
ii. Maklumat tentang hartanah yang hendak dijual (termasuklah no. hakmilik, status tanah, keluasan tanah, maklumat tentang ketuanpunyaan
syarat kegunaan tanah dan sekatan kepentingan sesuatu tanah
iii. Persetujuan penjual untuk menjual dan persetujuan pembeli untuk membeli sesuatu hartanah dengan sukarela tanpa unsur-unsur paksaan.
2. Hartanah dijual daripada penjual kepada pembeli bebas daripada sebarang halangan (free from all encumbrances) dan menjadi tanggungjawab penjual untuk mempastikan supaya tidak wujud sebarang halangan terhadap tanah tersebut sebelum ianya dipindahmilikkan kepada pembeli.
3. Harga jual beli hartanah tersebut.
4. Cara bayaran harga jual beli. Kebiasaannya, bayaran deposit sebanyak 10% daripada harga jual beli akan di bayar pada masa menandatangani perjanjian jual beli dan baki 90% lagi akan dijelaskan mengikut persetujuan bersama kedua-dua pihak. (Biasanya 3 bulan daripada tarikh perjanjian jual beli, atau sekiranya perjanjian jual beli tersebut daripada pemaju kepada pembeli rumah, tempoh bayaran baki harga jual beli adalah mengikut progres pembinaan rumah tersebut sehingga siap sepenuhnya). Baki bayaran jual beli juga boleh dijelaskan melalui pinjaman daripada institusi kewangan atau kerajaan.
5. Lanjutan tempoh bayaran sekiranya pembeli gagal menjelaskan baki bayaran harga jual beli. Biasanya tempoh lanjutan adalah selama sebulan tertakluk kepada faedah lewat bayar yang boleh dikenakan oleh penjual kepada pembeli.
6. Tanggungjawab pihak pembeli dan penjual yang perlu di patuhi dalam perjanjian jual beli tersebut. (Tanggungjawab pihak-pihak yang lebih terperinci kena semak sendiri perjanjian jual beli anda)
7. Serahan milikan kosong. Kebiasaannya milikan kosong hartanah tersebut akan diserahkan oleh penjual kepada pembeli apabila keseluruhan harga jual beli telah dibayar oleh pembeli kepada penjual dan penjual serta pembeli telah melaksanakan segala tanggungjawab masing-masing sebagaimana yang diperuntukkan dalam perjanjian jual beli tersebut.
8. Penyerahan dokumen pindahmilik dan pendaftaran pindah milik. Kebiasaannya dokumen pindah milik akan ditandatangani oleh penjual dan pembeli sebaik sahaja keseluruhan harga jual beli telah dijelaskan sepenuhnya daripada pembeli kepada penjual, atau dalam kes bayaran baki harga jual beli dibuat secara pinjaman, dokumen pindahmilik akan ditandatangan setelah bank pembiaya memberi satu surat akujanji untuk melepaskan pembiayaan sebaik sahaja keseluruhan syarat-syarat pelepasan pembiayaan dipatuhi. Dokumen pindahmilik yang telah disempurnakan kemudiannya akan didaftarkan di Pejabat Tanah yang berkenaan.
9. Terma-terma perlanggaran perjanjian jual beli oleh penjual dan pembeli. Kebiasaannya sesuatu pihak dikira melakukan perbuatan perlanggaran jika mereka gagal mematuhi tanggungjawab, peruntukan dan syarat-syarat yang dinyatakan dalam perjanjian jual beli tersebut.
10. Penamatan perjanjian jual beli dan kesan penamatan. Penamatan perjanjian jual beli boleh dilakukan oleh penjual jika pembeli gagal menjelaskan bayaran harga jual beli dalam tempoh masa yang telah ditetapkan atau melanggar mana-mana tanggungjawab dan terma-terma lain yang telah ditetapkan dalam perjanjian jual beli. Sekiranya penamatan dibuat oleh penjual, maka penjual berhak untuk melucuthakkan bayaran deposit yang telah dibayar oleh pembeli dan baki harga jual beli hendaklah dikembalikan kepada pembeli.
11. Penamatan perjanjian jual beli boleh dilakukan oleh pembeli jika penjual gagal meneruskan perjanjian jual beli tanpa apa-apa sebab yang munasabah atau melanggar mana-mana tanggungjawab dan terma-terma lain yang telah ditetapkan dalam perjanjian jual beli, atau pindahmilik gagal didaftarkan atas nama pembeli. Sekiranya penamatan dibuat oleh pembeli, maka penjual hendaklah menyerahkan kembali segala bayaran deposit dan harga jual beli yang telah dibayar oleh pembeli kepada penjual.
12. Peruntukan berkenaan dengan pengambilan tanah oleh kerajaan. Kebiasaannya sekiranya hartanah tersebut ingin diambil oleh kerajaan maka perjanjian jual beli tersebut akan ditamatkan atas persetujuan kedua-dua pihak.
13. Lain-lain terma seperti:-
i. Bayaran cukai tanah dan lain-lain cukai berkaitan dengan jual beli hartanah tersebut akan ditanggung oleh pembeli mulai daripada tarikh milikan kosong diserahkan oleh penjual kepada pembeli.
ii. Pemakaian undang-undang Malaysia terhadap transaksi jual beli hartanah tersebut.
iii. Penyerahan dokumen atau urusan surat menyurat melibatkan kedua-dua pihak.
iv. Masa adalah intipati perjanjian.
v. Kos guaman dan stem duti pindahmilik dan lain-lain bayaran akan ditanggung oleh pembeli sepenuhnya.
vi. Lampiran yang terkandung dalam perjanjian ini akan dikira sebagai sebahagian daripada perjanjian dan akan mengikat pihak-pihak di dalam perjanjian jual beli tersebut.
vii. Perjanjian tersebut akan mengikat kedua-dua pihak atau warisnya, atau wakilnya dan serah hak-serah haknya.
viii. Interpretasi perkataan-perkataan yang terdapat dalam perjanjian tersebut.
# Terma-terma di atas adalah diantara terma-terma asas yang ada di dalam sesuatu perjanjian jual beli . Ianya hanya sekadar panduan kepada orang awam. Untuk terma-terma dan prosedur yang lebih terperinci berkaitan dengan perjanjian jual beli hartanah anda, sila consult peguam yang sediakan perjanjian jual beli hartanah anda.
Sekian.
Disediakan oleh;
SALKUKHAIRI BIN ABD SUKOR
Peguam Hartanah
Sebagai pembeli sesuatu hartanah, wajar sekurang-kurangnya anda mengetahui tentang terma-terma asas yang ada di dalam Sesutu Perjanjian Jual Beli yang anda tandatangan. Walaupun terma-terma tersebut mungkin berbeza antara satu perjanjian jual beli dengan perjanjian jual beli yang lain, sekurang-kurangnya dengan mengetahui terma-terma asas sesuatu perjanjian jual beli tersebut anda boleh clarify dengan lebih terperinci lagi dengan peguam anda berkaitan dengan terma-terma tersebut. Sekurang2nya tidaklah anda blurdengan perjanjian jual beli yg anda tandatangan.
Kali ini saya akan kongsikan serba sedikit dengan anda antara terma-terma asas yang perlu ada di dalam sesuatu perjanjian jual beli. Untuk terma-terma yang lebih terperinci mungkin anda kena semak dan rujuk kepada perjanjian jual beli anda sendiri.
Dalam sesuatu perjanjian jual beli, di antara terma-terma asas yang perlu ada adalah seperti berikut:-
1. Pengenalan/ Mukaddimah.
Apakah terma-terma yang perlu ada dalam bahagian mukaddimah?
i. Maklumat (termasuklah nama, no. i/c, alamat) tentang penjual (tuan tanah/ pemaju) dan pembeli (pemaju/ pembeli rumah).
ii. Maklumat tentang hartanah yang hendak dijual (termasuklah no. hakmilik, status tanah, keluasan tanah, maklumat tentang ketuanpunyaan
syarat kegunaan tanah dan sekatan kepentingan sesuatu tanah
iii. Persetujuan penjual untuk menjual dan persetujuan pembeli untuk membeli sesuatu hartanah dengan sukarela tanpa unsur-unsur paksaan.
2. Hartanah dijual daripada penjual kepada pembeli bebas daripada sebarang halangan (free from all encumbrances) dan menjadi tanggungjawab penjual untuk mempastikan supaya tidak wujud sebarang halangan terhadap tanah tersebut sebelum ianya dipindahmilikkan kepada pembeli.
3. Harga jual beli hartanah tersebut.
4. Cara bayaran harga jual beli. Kebiasaannya, bayaran deposit sebanyak 10% daripada harga jual beli akan di bayar pada masa menandatangani perjanjian jual beli dan baki 90% lagi akan dijelaskan mengikut persetujuan bersama kedua-dua pihak. (Biasanya 3 bulan daripada tarikh perjanjian jual beli, atau sekiranya perjanjian jual beli tersebut daripada pemaju kepada pembeli rumah, tempoh bayaran baki harga jual beli adalah mengikut progres pembinaan rumah tersebut sehingga siap sepenuhnya). Baki bayaran jual beli juga boleh dijelaskan melalui pinjaman daripada institusi kewangan atau kerajaan.
5. Lanjutan tempoh bayaran sekiranya pembeli gagal menjelaskan baki bayaran harga jual beli. Biasanya tempoh lanjutan adalah selama sebulan tertakluk kepada faedah lewat bayar yang boleh dikenakan oleh penjual kepada pembeli.
6. Tanggungjawab pihak pembeli dan penjual yang perlu di patuhi dalam perjanjian jual beli tersebut. (Tanggungjawab pihak-pihak yang lebih terperinci kena semak sendiri perjanjian jual beli anda)
7. Serahan milikan kosong. Kebiasaannya milikan kosong hartanah tersebut akan diserahkan oleh penjual kepada pembeli apabila keseluruhan harga jual beli telah dibayar oleh pembeli kepada penjual dan penjual serta pembeli telah melaksanakan segala tanggungjawab masing-masing sebagaimana yang diperuntukkan dalam perjanjian jual beli tersebut.
8. Penyerahan dokumen pindahmilik dan pendaftaran pindah milik. Kebiasaannya dokumen pindah milik akan ditandatangani oleh penjual dan pembeli sebaik sahaja keseluruhan harga jual beli telah dijelaskan sepenuhnya daripada pembeli kepada penjual, atau dalam kes bayaran baki harga jual beli dibuat secara pinjaman, dokumen pindahmilik akan ditandatangan setelah bank pembiaya memberi satu surat akujanji untuk melepaskan pembiayaan sebaik sahaja keseluruhan syarat-syarat pelepasan pembiayaan dipatuhi. Dokumen pindahmilik yang telah disempurnakan kemudiannya akan didaftarkan di Pejabat Tanah yang berkenaan.
9. Terma-terma perlanggaran perjanjian jual beli oleh penjual dan pembeli. Kebiasaannya sesuatu pihak dikira melakukan perbuatan perlanggaran jika mereka gagal mematuhi tanggungjawab, peruntukan dan syarat-syarat yang dinyatakan dalam perjanjian jual beli tersebut.
10. Penamatan perjanjian jual beli dan kesan penamatan. Penamatan perjanjian jual beli boleh dilakukan oleh penjual jika pembeli gagal menjelaskan bayaran harga jual beli dalam tempoh masa yang telah ditetapkan atau melanggar mana-mana tanggungjawab dan terma-terma lain yang telah ditetapkan dalam perjanjian jual beli. Sekiranya penamatan dibuat oleh penjual, maka penjual berhak untuk melucuthakkan bayaran deposit yang telah dibayar oleh pembeli dan baki harga jual beli hendaklah dikembalikan kepada pembeli.
11. Penamatan perjanjian jual beli boleh dilakukan oleh pembeli jika penjual gagal meneruskan perjanjian jual beli tanpa apa-apa sebab yang munasabah atau melanggar mana-mana tanggungjawab dan terma-terma lain yang telah ditetapkan dalam perjanjian jual beli, atau pindahmilik gagal didaftarkan atas nama pembeli. Sekiranya penamatan dibuat oleh pembeli, maka penjual hendaklah menyerahkan kembali segala bayaran deposit dan harga jual beli yang telah dibayar oleh pembeli kepada penjual.
12. Peruntukan berkenaan dengan pengambilan tanah oleh kerajaan. Kebiasaannya sekiranya hartanah tersebut ingin diambil oleh kerajaan maka perjanjian jual beli tersebut akan ditamatkan atas persetujuan kedua-dua pihak.
13. Lain-lain terma seperti:-
i. Bayaran cukai tanah dan lain-lain cukai berkaitan dengan jual beli hartanah tersebut akan ditanggung oleh pembeli mulai daripada tarikh milikan kosong diserahkan oleh penjual kepada pembeli.
ii. Pemakaian undang-undang Malaysia terhadap transaksi jual beli hartanah tersebut.
iii. Penyerahan dokumen atau urusan surat menyurat melibatkan kedua-dua pihak.
iv. Masa adalah intipati perjanjian.
v. Kos guaman dan stem duti pindahmilik dan lain-lain bayaran akan ditanggung oleh pembeli sepenuhnya.
vi. Lampiran yang terkandung dalam perjanjian ini akan dikira sebagai sebahagian daripada perjanjian dan akan mengikat pihak-pihak di dalam perjanjian jual beli tersebut.
vii. Perjanjian tersebut akan mengikat kedua-dua pihak atau warisnya, atau wakilnya dan serah hak-serah haknya.
viii. Interpretasi perkataan-perkataan yang terdapat dalam perjanjian tersebut.
# Terma-terma di atas adalah diantara terma-terma asas yang ada di dalam sesuatu perjanjian jual beli . Ianya hanya sekadar panduan kepada orang awam. Untuk terma-terma dan prosedur yang lebih terperinci berkaitan dengan perjanjian jual beli hartanah anda, sila consult peguam yang sediakan perjanjian jual beli hartanah anda.
Sekian.
Disediakan oleh;
SALKUKHAIRI BIN ABD SUKOR
Peguam Hartanah