PEMBIAYAAN SEMULA-PART 1
APAKAH ITU PEMBIAYAAN SEMULA
Pembiayaan semula merujuk kepada penggantian pembiayaan yang sedia ada dengan pembiayaan yang baru serta membawa kepada terma (syarat) yang baru dan juga berbeza. Dalam erti kata lain, kita memindahkan pinjaman kita daripada bank yang lama kepada bank yang baru, iaitu daripada bank A kepada bank B untuk mengurangkan kadar faedah ataupun untuk mendapatkan pendapatan tambahan (cash-out). |
CONTOH
Ahmad mempunyai sebuah rumah yang dibeli dengan harga RM80k. Oleh sebab kawasan kediaman Ahmad sudah pesat membangun, harga rumah tersebut meningkat menjadi RM100k. Dengan nilai sebanyak RM100k, Ahmad bakal mendapat pinjaman berjumlah RM90k (90% dari nilai rumah). Katakan baki hutang rumah Ahmad pada ketika itu ialah RM70k, Ahmad mendapat RM20k ‘duit lebih’ (RM90k – RM70k). Lebihan duit sebanyak RM20k itu boleh digunakan untuk pelbagai tujuan seperti mengurangkan kadar faedah atau sebagai pendapatan tambahan.
|
Bagaimana memastikan masa untuk pembiayaan semula ini sesuai?
Kesesuaian terletak pada Base Lending Rate* (BLR) atau Kadar Pinjaman Asas. Sekiranya semasa kita membuat pinjaman yang awalnya, pinjaman tersebut mungkin dibuat semasa BLR pada kadar 7-8%, tetapi kini pinjaman tersebut sudah berkurangan dan BLR turut berkurangan. Apabila BLR turut berkurangan, ini merupakan masa yang sesuai untuk membuat pembiayaan semula. *Nota: Base Lending Rate (BLR) ialah kadar pinjaman asas yang ditetapkan oleh Bank Negara untuk dipatuhi oleh semua bank di Malaysia bagi pakej pakej pinjaman perumahan yang ditawarkan. Kadar bayaran balik pinjaman berubah-ubah mengikut kadar BLR semasa.
Bagaimana pula dengan insurans saya?
Bagaimana pula dengan baki pinjaman saya yang sudah menyusut?
Ia bergantung kepada kedudukan kita sama ada sebagai pelabur hartanah atau sebagai pemilik hartanah (sebagai tempat kediaman).
• Untuk pelabur hartanah : pembiayaan semula ini perlu dibuat dengan nilai pasaran pada hari ini. Dengan nilai pasaran kita akan mendapat cash out. Cash out akan dilaburkan semula untuk membeli hartanah yang baru. Memang sekaligus bayaran ansuran bulanan akan meningkat seiringan dengan jumlah pinjaman kita yang baru.
• Pemilik hartanah : pembiayaan semula hendaklah dilakukan untuk menikmati kadar faedah yang lebih rendah dengan jumlah baki pinjaman sahaja.
• Untuk pelabur hartanah : pembiayaan semula ini perlu dibuat dengan nilai pasaran pada hari ini. Dengan nilai pasaran kita akan mendapat cash out. Cash out akan dilaburkan semula untuk membeli hartanah yang baru. Memang sekaligus bayaran ansuran bulanan akan meningkat seiringan dengan jumlah pinjaman kita yang baru.
• Pemilik hartanah : pembiayaan semula hendaklah dilakukan untuk menikmati kadar faedah yang lebih rendah dengan jumlah baki pinjaman sahaja.
Apakah Senarai Semak untuk Pembiayaan Semula?Di sini saya bincangkan empat (4) senarai semak yang perlu anda kenalpasti dalam merancang pembiayaan semula terhadap hartanah anda.
1. Berapa banyak kadar faedah akan berkurangan? 2. Berapa lamakah tempoh pembayaran balik? 3. Adakah kita berpeluang untuk mendapatkan bank yang boleh membiayai semula pinjaman kita? 4. Adakah kita bercadang untuk berpindah dalam tempoh setahun atau dua tahun lagi? |
Adakah BLR memainkan peranan yang utama?Sudah semestinya. Misalnya, sebelum ini bank hanya menawarkan 1% atau 2 %, tetapi hari ini BLR menawarkan -2.3%. Bilakah lagi kita boleh dapat kadar faedah untuk pinjaman perumahan yang lebih rendah daripada pinjaman kenderaan?
|
PERSOALAN & JAWAPAN
1. Berapa banyak kadar faedah akan berkurangan? Buat perbandingan antara jumlah faedah yang diperoleh daripada pembiayaan semula dengan jumlah faedah yang kita nikmati sekarang. Jika kadar faedah lebih rendah, kita dapat membuat perkiraan untuk membuat pembayaran semula.
2. Berapa lamakah tempoh pembayaran balik? Bergantung kepada situasi kita. Jika kita ialah pemilik rumah bukan pelabur hartanah, tempoh pembayaran balik merupakan salah satu faktor yang perlu dipertimbangkan, kerana kita mungkin ingin menyelesaikan pinjaman perumahan kita dengan kadar yang segera. Jika kita memandang dari sudut pelabur hartanah, tempoh pembayaran balik bukanlah satu faktor yang penting kerana kita tidak perlu menyelesaikan pinjaman kita sampai bila-bila. Jika ada sebarang kejadian tidak diingini berlaku, insurans akan melindungi kita. Sebagai pelabur, tempoh pembayaran balik bukanlah faktor utama.
3. Adakah kita berpeluang untuk mendapatkan bank yang boleh membiayai semula pinjaman kita? Bergantung kepada pendapatan, rekod kewangan dan CCRIS kita. Ini tidak sukar sebenarnya kerana banyak bank kini menawarkan pakej fleksi untuk pembiayaan semula.
4. Adakah kita bercadang untuk berpindah dalam tempoh setahun atau dua tahun lagi? Faktor ini perlu dipertimbangkan kerana wujudnya tempoh pegangan (holding period). Semak balik surat tawaran bahagian tempoh pegangan, di mana dalam tempoh 3-5 tahun, bank akan kenakan penalti sebanyak 3-5% kepada kita jika kita membuat pembiayaan semula atau menjual hartanah dalam tempoh tersebut
2. Berapa lamakah tempoh pembayaran balik? Bergantung kepada situasi kita. Jika kita ialah pemilik rumah bukan pelabur hartanah, tempoh pembayaran balik merupakan salah satu faktor yang perlu dipertimbangkan, kerana kita mungkin ingin menyelesaikan pinjaman perumahan kita dengan kadar yang segera. Jika kita memandang dari sudut pelabur hartanah, tempoh pembayaran balik bukanlah satu faktor yang penting kerana kita tidak perlu menyelesaikan pinjaman kita sampai bila-bila. Jika ada sebarang kejadian tidak diingini berlaku, insurans akan melindungi kita. Sebagai pelabur, tempoh pembayaran balik bukanlah faktor utama.
3. Adakah kita berpeluang untuk mendapatkan bank yang boleh membiayai semula pinjaman kita? Bergantung kepada pendapatan, rekod kewangan dan CCRIS kita. Ini tidak sukar sebenarnya kerana banyak bank kini menawarkan pakej fleksi untuk pembiayaan semula.
4. Adakah kita bercadang untuk berpindah dalam tempoh setahun atau dua tahun lagi? Faktor ini perlu dipertimbangkan kerana wujudnya tempoh pegangan (holding period). Semak balik surat tawaran bahagian tempoh pegangan, di mana dalam tempoh 3-5 tahun, bank akan kenakan penalti sebanyak 3-5% kepada kita jika kita membuat pembiayaan semula atau menjual hartanah dalam tempoh tersebut