PART-3 RUMAH SUBSALE
Hari ni saya ingin berkongsi dgn anda semua ttg persediaan yang patut ada pada seseorang bila dia ingin membeli rumah.
Nak beli rumah kena ada persediaan jugak ke?? Sudah semestinya..ingat nak kahwin je ke kena ada persediaan? Nak beli rumah pun kena ada persediaan jugak tau..
Apakah persedian-persediaan yg kena ada itu?
1. Persediaan masa
Anda terpaksa korbankan masa kerja anda utk uruskan urusan pembelian rumah tersebut. Misalnya, anda terpaksa ambik cuti semata2 utk nak pergi ke pejabat peguam untuk tandatangan perjanjian jual beli, terpaksa pergi ke pejabat tanah untuk t.tangan dokumen pindah milik, terpaksa pergi bank untuk uruskan pinjaman perumahan anda dan t.tgn surat tawaran pinjaman (jika anda memilih utk uruskan sendiri) dll lagi urusan yg terpaksa anda hadapi. Jadi anda terpaksa korbankan masa anda yg begitu berharga tersebut.
2. Persediaan kewangan
Nak beli rumah pun kena ada sumber kewangan tunai (cash money) jugak tau. Eh, bukan ke saya buat loan..tak boleh ke semua sekali masuk dlm loan??
Inilah mentaliti kebanyakan drpd org yg saya jumpa bila mereka nak beli rumah. Mereka "kedekut" nak keluar duit cash..mereka fikir semua benda boleh masuk dlm loan..mmg betul kebanyakan drpd kita akan buat loan apabila beli rumah.
Tetapi harus diingat, kebiasaannya bank hanya akan bagi pinjaman/ pembiayaan maksimum sekadar 90% drpd harga rumah shj..(melainkan jika anda buat loan kerajaan).Baki beza harga jualan sebanyak 10% lagi tu anda terpaksa keluarkan duit cash utk di bayar kepada penjual melalui peguam.
Bukan itu sahaja, anda juga terpaksa menanggung kos guaman sebagaimana yg saya ceritakan dlm tip 2 semalam..Jadi, pendek kata busuk-busuk pun kalau nak beli rumah, anda kena ada simpanan cash sebanyak 15% daripada harga rumah . 10% untuk bayaran deposit/ baki beza harga belian dan 5% lagi untuk kos guaman..
Sesetengah orang memilih utk mark-up loan semata2 utk tak nak keluarkan cash utk tampung kos2 tersebut..bagi saya, personally, tindakan tersebut adalah kurang bijak.Ini kerana, apabila anda mark-up loan, jumlah bayaran bulanan akan menjadi lebih tinggi, kos guaman pun akan menjadi lebih tinggi (sbb legal fees & duti stem adalah mengikut harga jual beli yg tertera dlm perjanjian jual beli (SNP) yg telah dimark-up. Dan anda juga terpaksa tanggung bayar sebahagian drpd cukai keuntungan harta tanah (CKHT) yg terpaksa ditanggung oleh penjual..
Last2 tanpa anda sedari lagi banyak anda kena keluarkan duit sebenarnya..itu belum masuk interest/ kadar keuntungan bank yg anda kena bayar terhadap amaun yg anda mark-up tersebut sampailah habis tempoh pembayaran balik pinjaman.Habih tu lagu mana?? Saya tak dak duit cash ni? Nak buat lagu mana??
Maka, alternatif yang ada ialah, kalau anda ada duit KWSP, anda bolehlah keluarkan wang dlm akaun 2 KWSP anda tersebut utk tampung kos2 tadi..jika tidak, lupakan lah dulu niat utk beli rumah tersebut..
Itu tak termasuk lagi bila boleh masuk rumah baru nanti..nak buat renovation itu ini lah dll lagi..semua itu akan melibatkan sumber kewangan yang agak besar juga..Maka, nasihat saya sekali lagi, jika anda belum bersedia dari segi kewangan, tangguhkan lah dulu niat anda utk beli rumah..jgn ikut kawan2..kawan2 beli rumah anda pun nak beli jugak..tp persediaan tak dak..jgn bimbang rezeki anda utk beli rumah pasti akan ada juga nanti..cuma masa nya sahaja mungkin agak lewat sedikit..tp tak pe, kumpul duit banyak2 dulu ok..
3. Persiapan mental dan emosi.
Proses beli rumah ni bukannya satu proses yg simple mcm beli ikan di pasar. Ia memakan masa..mungkin kebiasaannya memakan masa dlm 3 atau 4 bulan sblm anda dapat memiliki rumah tersebut. Itu pun bergantung kpd sejauh mana cepatnya proses urusniaga tersebut. Kalau nasib tak baik boleh sampai setahun pun tak dapat duduk lagi rumah yg dibeli tu..Ini kerana banyak pihak yang terlibat dlm urusan urusniaga jual beli rumah ni..misalnya, bank/ perbendaharaan, pejabat tanah, pejabat lembaga hasil, peguam bank dll lagi..
Anda jangan ingat bila anda sudah lantik peguam, maka semua urusan tersebut adalah dibawah tanggungan peguam semata-mata. Dan kalau lambat, maknanya peguamlah yang lambat dan tak buat kerja...Persepsi orang ramai kebanyakan begitu..kenapa lambat sgt saya boleh dpt rumah ni?? Ni mesti lawyer tidur je ni, tak buat kerja..legal fees dah bayar habis, tp urusan tak selesai2 lagi..inilah antara rungutan2 yg biasa didengar oleh saya..he..he..
Tp tak boleh nak salahkan mereka juga, mungkin mereka tidak dapat informasi yg betul dan tepat ttg urusan pembelian hartanah tersebut.
Maka, SILA BERI PERHATIAN ! Disini saya terangkan kenapa proses jual beli rumah ini mengambil masa yg agak lama...
1. Proses nak dptkan kelulusan pinjaman sekarang pun agak mengambil masa jugak. Paling2 cepat pun dlm 2 minggu baru dapat kelulusan pinjaman drpd bank. Maklumlah sekarang dah makin agak ketat syarat yg di tetapkan oleh pihak Bank Negara. Kalau loan kerajaan mungkin lagi sedikit lambat proses kelulusannya .
2. Kalau rumah tersebut tertakluk kepada sekatan kepentingan (sbgaimana yg saya terangkan dlm tip 1 sebelum ini), kita terpaksa masuk permohonan kebenaran pindah milik dan gadaian (consent) terlebih dahulu. Itu pun akan mengambil masa jugak. Kalau di Selangor, Terengganu dan kebanyakan negeri biasanya dalam 2 hingga 4 minggu baru dpt kelulusan. Tapi kalau kena di Pahang, mmg rekod lah setakat ni..6 bulan pun belum tentu lagi dapat consent.
3. Apabila consent telah diperolehi biasanya peguam akan dapatkan penyata baki hutang terkini loan penjual drpd bank yang mana dia gadaikan rumah tersebut. Nak dapat penyata baki hutang tersebut drpd bank pun memakan masa dalam lebih kurang dlm 2 minggu jugak tu.
4. Bila nak buat tebus hutang, ianya juga akan mengambil masa dalam 2 hingga 3 minggu..kalau nak buat tebus hutang dengan bahagian pinjaman perumahan (perbendaharaan) lagi lah memakan masa, kadang2 sampai 2 bulan..sebabnya, bank / bahagian pinjaman perumahan terpaksa uruskan closing akaun penjual terlebih dahulu sebelum boleh t.tangan dokumen pelepasan gadaian dan serahkan geran asal rumah tersebut kpd peguam. Itu tak termasuk kerenah birokrasi lagi.
5. Apabila sudah masuk perserahan melepaskan gadaian, pindahmilik dan gadaian di pejabat tanah, pejabat tanah biasanya akan ambil masa maksimum dlm 1 minggu untuk proses pendaftaran tersebut dan utk pengeluaran geran rumah baru.
6. Nak tuntut bank lepaskan pinjaman pun kadang2 mungkin ambil masa dalam 1 ke 2 minggu. Kalau ada dokumen yg tidak sempurna, mungkin ia akan melambatkan lg proses disbursement loan tersebut.
7. Nak bayar duti stem pindahmilik (adjudikasi) pun akan mengambil masa paling-paling cepat pun dalam 1 minggu, dan paling lambat pun 2 minggu, sebab LHDN terpaksa mintak jabatan penilalain untuk pergi nilai dahulu rumah yang tn/pn beli tu sebelum LHDN boleh sah kan berapa nilaian duti stem yg tn/pn kena bayar.
Jadi, konklusinya, semua proses tersebut adalah berkaitan antara satu sama lain. Dan pastinya ia akan mengambil masa kerana ia melibatkan banyak pihak dan organisasi yang berkaitan. Jadi nasihat saya, bila anda beli rumah, BANYAK-BANYAK LAH BERSABAR YA dengan proses dan kerenah urus niaga tersebut.
Janganlah marah-marah tak tentu fasal. Dan tak perlulah setiap minggu anda call pejabat peguam tanya proses urusan rumah anda bila boleh siap. Bagilah sedikit ruang masa kpd peguam anda utk mereka uruskannya dengan tenang dan berperingkat-peringkat.Bukan tak boleh nak follow up..boleh..tetapi memadailah dengan follow up sebulan sekali misalnya. Dan trust lah peguam anda seadaanya..tp jangan sampai tak" ambil cara" langsung, kata orang..susah jugak mcm tu.
Pendek kata, urusan pembelian rumah ni betul2 akan menguji kesabaran fizikal, mental, emosi dan "poket" anda.Rasanya cukup lah dulu utk minggu ni. Insyaallah kalau ada kesempatan sy akan menulis lagi pada minggu hadapan dgn topik2 dan tip-tip lain pula. Kerap2 sangat nanti takut orang bosan pulak nak baca. Ye dok??
Cuma, jika anda ada sebarang topik kemusykilan yg hendak saya kupas dan kongsi bersama boleh lah personal message (PM) dlm FB saya atau email kan kpd saya di [email protected]. Dan kalau nak saya tag @ share personally dlm wall anda bagi tau lah. Ilmu Allah ni adalah utk disebar2 kan, bukan utk disimpan..tp kalau anda rasa perkara ni anda sudah tahu atau terlalu remeh bagi anda, tak pelah, share aje lah lah kpd rakan2 fb anda yg mungkin belum tahu atau yg menganggap ianya satu isu yg besar bagi mereka..jadi SELAMAT BERAMAL..
Wa Ilal Liqa'
Nak beli rumah kena ada persediaan jugak ke?? Sudah semestinya..ingat nak kahwin je ke kena ada persediaan? Nak beli rumah pun kena ada persediaan jugak tau..
Apakah persedian-persediaan yg kena ada itu?
1. Persediaan masa
Anda terpaksa korbankan masa kerja anda utk uruskan urusan pembelian rumah tersebut. Misalnya, anda terpaksa ambik cuti semata2 utk nak pergi ke pejabat peguam untuk tandatangan perjanjian jual beli, terpaksa pergi ke pejabat tanah untuk t.tangan dokumen pindah milik, terpaksa pergi bank untuk uruskan pinjaman perumahan anda dan t.tgn surat tawaran pinjaman (jika anda memilih utk uruskan sendiri) dll lagi urusan yg terpaksa anda hadapi. Jadi anda terpaksa korbankan masa anda yg begitu berharga tersebut.
2. Persediaan kewangan
Nak beli rumah pun kena ada sumber kewangan tunai (cash money) jugak tau. Eh, bukan ke saya buat loan..tak boleh ke semua sekali masuk dlm loan??
Inilah mentaliti kebanyakan drpd org yg saya jumpa bila mereka nak beli rumah. Mereka "kedekut" nak keluar duit cash..mereka fikir semua benda boleh masuk dlm loan..mmg betul kebanyakan drpd kita akan buat loan apabila beli rumah.
Tetapi harus diingat, kebiasaannya bank hanya akan bagi pinjaman/ pembiayaan maksimum sekadar 90% drpd harga rumah shj..(melainkan jika anda buat loan kerajaan).Baki beza harga jualan sebanyak 10% lagi tu anda terpaksa keluarkan duit cash utk di bayar kepada penjual melalui peguam.
Bukan itu sahaja, anda juga terpaksa menanggung kos guaman sebagaimana yg saya ceritakan dlm tip 2 semalam..Jadi, pendek kata busuk-busuk pun kalau nak beli rumah, anda kena ada simpanan cash sebanyak 15% daripada harga rumah . 10% untuk bayaran deposit/ baki beza harga belian dan 5% lagi untuk kos guaman..
Sesetengah orang memilih utk mark-up loan semata2 utk tak nak keluarkan cash utk tampung kos2 tersebut..bagi saya, personally, tindakan tersebut adalah kurang bijak.Ini kerana, apabila anda mark-up loan, jumlah bayaran bulanan akan menjadi lebih tinggi, kos guaman pun akan menjadi lebih tinggi (sbb legal fees & duti stem adalah mengikut harga jual beli yg tertera dlm perjanjian jual beli (SNP) yg telah dimark-up. Dan anda juga terpaksa tanggung bayar sebahagian drpd cukai keuntungan harta tanah (CKHT) yg terpaksa ditanggung oleh penjual..
Last2 tanpa anda sedari lagi banyak anda kena keluarkan duit sebenarnya..itu belum masuk interest/ kadar keuntungan bank yg anda kena bayar terhadap amaun yg anda mark-up tersebut sampailah habis tempoh pembayaran balik pinjaman.Habih tu lagu mana?? Saya tak dak duit cash ni? Nak buat lagu mana??
Maka, alternatif yang ada ialah, kalau anda ada duit KWSP, anda bolehlah keluarkan wang dlm akaun 2 KWSP anda tersebut utk tampung kos2 tadi..jika tidak, lupakan lah dulu niat utk beli rumah tersebut..
Itu tak termasuk lagi bila boleh masuk rumah baru nanti..nak buat renovation itu ini lah dll lagi..semua itu akan melibatkan sumber kewangan yang agak besar juga..Maka, nasihat saya sekali lagi, jika anda belum bersedia dari segi kewangan, tangguhkan lah dulu niat anda utk beli rumah..jgn ikut kawan2..kawan2 beli rumah anda pun nak beli jugak..tp persediaan tak dak..jgn bimbang rezeki anda utk beli rumah pasti akan ada juga nanti..cuma masa nya sahaja mungkin agak lewat sedikit..tp tak pe, kumpul duit banyak2 dulu ok..
3. Persiapan mental dan emosi.
Proses beli rumah ni bukannya satu proses yg simple mcm beli ikan di pasar. Ia memakan masa..mungkin kebiasaannya memakan masa dlm 3 atau 4 bulan sblm anda dapat memiliki rumah tersebut. Itu pun bergantung kpd sejauh mana cepatnya proses urusniaga tersebut. Kalau nasib tak baik boleh sampai setahun pun tak dapat duduk lagi rumah yg dibeli tu..Ini kerana banyak pihak yang terlibat dlm urusan urusniaga jual beli rumah ni..misalnya, bank/ perbendaharaan, pejabat tanah, pejabat lembaga hasil, peguam bank dll lagi..
Anda jangan ingat bila anda sudah lantik peguam, maka semua urusan tersebut adalah dibawah tanggungan peguam semata-mata. Dan kalau lambat, maknanya peguamlah yang lambat dan tak buat kerja...Persepsi orang ramai kebanyakan begitu..kenapa lambat sgt saya boleh dpt rumah ni?? Ni mesti lawyer tidur je ni, tak buat kerja..legal fees dah bayar habis, tp urusan tak selesai2 lagi..inilah antara rungutan2 yg biasa didengar oleh saya..he..he..
Tp tak boleh nak salahkan mereka juga, mungkin mereka tidak dapat informasi yg betul dan tepat ttg urusan pembelian hartanah tersebut.
Maka, SILA BERI PERHATIAN ! Disini saya terangkan kenapa proses jual beli rumah ini mengambil masa yg agak lama...
1. Proses nak dptkan kelulusan pinjaman sekarang pun agak mengambil masa jugak. Paling2 cepat pun dlm 2 minggu baru dapat kelulusan pinjaman drpd bank. Maklumlah sekarang dah makin agak ketat syarat yg di tetapkan oleh pihak Bank Negara. Kalau loan kerajaan mungkin lagi sedikit lambat proses kelulusannya .
2. Kalau rumah tersebut tertakluk kepada sekatan kepentingan (sbgaimana yg saya terangkan dlm tip 1 sebelum ini), kita terpaksa masuk permohonan kebenaran pindah milik dan gadaian (consent) terlebih dahulu. Itu pun akan mengambil masa jugak. Kalau di Selangor, Terengganu dan kebanyakan negeri biasanya dalam 2 hingga 4 minggu baru dpt kelulusan. Tapi kalau kena di Pahang, mmg rekod lah setakat ni..6 bulan pun belum tentu lagi dapat consent.
3. Apabila consent telah diperolehi biasanya peguam akan dapatkan penyata baki hutang terkini loan penjual drpd bank yang mana dia gadaikan rumah tersebut. Nak dapat penyata baki hutang tersebut drpd bank pun memakan masa dalam lebih kurang dlm 2 minggu jugak tu.
4. Bila nak buat tebus hutang, ianya juga akan mengambil masa dalam 2 hingga 3 minggu..kalau nak buat tebus hutang dengan bahagian pinjaman perumahan (perbendaharaan) lagi lah memakan masa, kadang2 sampai 2 bulan..sebabnya, bank / bahagian pinjaman perumahan terpaksa uruskan closing akaun penjual terlebih dahulu sebelum boleh t.tangan dokumen pelepasan gadaian dan serahkan geran asal rumah tersebut kpd peguam. Itu tak termasuk kerenah birokrasi lagi.
5. Apabila sudah masuk perserahan melepaskan gadaian, pindahmilik dan gadaian di pejabat tanah, pejabat tanah biasanya akan ambil masa maksimum dlm 1 minggu untuk proses pendaftaran tersebut dan utk pengeluaran geran rumah baru.
6. Nak tuntut bank lepaskan pinjaman pun kadang2 mungkin ambil masa dalam 1 ke 2 minggu. Kalau ada dokumen yg tidak sempurna, mungkin ia akan melambatkan lg proses disbursement loan tersebut.
7. Nak bayar duti stem pindahmilik (adjudikasi) pun akan mengambil masa paling-paling cepat pun dalam 1 minggu, dan paling lambat pun 2 minggu, sebab LHDN terpaksa mintak jabatan penilalain untuk pergi nilai dahulu rumah yang tn/pn beli tu sebelum LHDN boleh sah kan berapa nilaian duti stem yg tn/pn kena bayar.
Jadi, konklusinya, semua proses tersebut adalah berkaitan antara satu sama lain. Dan pastinya ia akan mengambil masa kerana ia melibatkan banyak pihak dan organisasi yang berkaitan. Jadi nasihat saya, bila anda beli rumah, BANYAK-BANYAK LAH BERSABAR YA dengan proses dan kerenah urus niaga tersebut.
Janganlah marah-marah tak tentu fasal. Dan tak perlulah setiap minggu anda call pejabat peguam tanya proses urusan rumah anda bila boleh siap. Bagilah sedikit ruang masa kpd peguam anda utk mereka uruskannya dengan tenang dan berperingkat-peringkat.Bukan tak boleh nak follow up..boleh..tetapi memadailah dengan follow up sebulan sekali misalnya. Dan trust lah peguam anda seadaanya..tp jangan sampai tak" ambil cara" langsung, kata orang..susah jugak mcm tu.
Pendek kata, urusan pembelian rumah ni betul2 akan menguji kesabaran fizikal, mental, emosi dan "poket" anda.Rasanya cukup lah dulu utk minggu ni. Insyaallah kalau ada kesempatan sy akan menulis lagi pada minggu hadapan dgn topik2 dan tip-tip lain pula. Kerap2 sangat nanti takut orang bosan pulak nak baca. Ye dok??
Cuma, jika anda ada sebarang topik kemusykilan yg hendak saya kupas dan kongsi bersama boleh lah personal message (PM) dlm FB saya atau email kan kpd saya di [email protected]. Dan kalau nak saya tag @ share personally dlm wall anda bagi tau lah. Ilmu Allah ni adalah utk disebar2 kan, bukan utk disimpan..tp kalau anda rasa perkara ni anda sudah tahu atau terlalu remeh bagi anda, tak pelah, share aje lah lah kpd rakan2 fb anda yg mungkin belum tahu atau yg menganggap ianya satu isu yg besar bagi mereka..jadi SELAMAT BERAMAL..
Wa Ilal Liqa'