TIPS PEMBELIAN RESORT ATAU UNIT HOTEL
Mengapa membeli ke hotel atau resort memerlukan pertimbangan khas
Tidak ada 'satu saiz untuk semua' kaedah menganalisis operasi bercampur kediaman dan resort. Ada yang mempunyai kediaman yang berbeza memisahkan dari hotel, manakala ada yang tidak dapat dibezakan dari hotel atau resort. Operasi berjenama tertentu mempunyai persamaan, kerana struktur mereka umumnya mengikuti piawaian korporat mereka. Jika anda tidak pernah membeli hartanah untuk tujuan pelaburan di sebuah hotel / resort, pastikan anda bercakap dengan seorang peguam yang telah benar-benar berpandukan pembeli melalui proses itu, dan melihat positif dan negatif yang timbul daripada operasi diuruskan. Dalam pada itu, lapan tips meliputi lapan isu-isu yang anda perlu sedar.
Undang-Undang Analisis Resorts Jun 2014
1 Memahami bagaimana kerja-kerja penjenamaan dan bagaimana ia memberi kesan kepada pelaburan anda
Aset hotel Ramai yang dimiliki oleh pemilik tempatan dan syarikat tempatan tetapi 'beroperasi' oleh jenama. Selalunya, pemilik hotel akan membina kediaman yang bersebelahan dengan pengetahuan bahawa mereka telah mendapat pengendali hotel berjenama untuk menguruskan aset. Perjanjian pengurusan antara pengendali dan pemilik boleh meliputi menjaga dan memberi perkhidmatan kepada kediaman, tetapi kadang-kadang yang tidak kes itu.
Anda perlu sedar bahawa hubungan antara pemilik dan pengendali boleh menjejaskan pelaburan anda, kerana anda akan tidak mempunyai hubungan langsung dengan operator hotel sebagai pemilik unit kediaman dalam seksyen di hotel. Menjalankan pengiraan anda pulangan sewa dan menimbangkan kenaikan modal dan risiko susut nilai modal memandangkan ini. Anda perlu memastikan bahawa anda mendapatkan nasihat undang-undang bebas dan bahawa anda tidak mendapatkan nasihat dari firma undang-undang atau perundingan yang menggabungkan nasihat komersial dengan nasihat undang-undang. Ia adalah penting bahawa kontrak anda disemak secara bebas.
2. Rancangan masa depan jualan semula anda pada masa yang anda memperoleh
Jika dokumentasi yang anda terima disediakan secara profesional dan penjual telah menubuhkan proses dalam kontrak di mana anda boleh menetapkan kepentingan undang-undang anda dengan cara yang cekap, ini ketara meningkatkan kebolehpasaran harta itu. Khususnya, di mana terdapat jaminan pulangan sewa atau berpecah pendapatan sewa, anda harus berunding dengan penasihat anda pada apa-apa perkara yang mungkin menghalang apa-apa balik. Lihat dengan teliti pada mekanisme jualan atau penyerahan hak dan mana-mana yuran yang anda mungkin bertanggungjawab untuk supaya anda boleh mempertimbangkan ini apabila berunding harga jualan anda.
3. Periksa hartanah, tetapi juga tanah hotel dan akses cara sekitar
Terdapat andaian salah bahawa jika harta anda di resort atau hotel persekitaran, hak milik tanah dan cara-cara akses undang-undang sudah akan teratur. Berhati-hati dan mengelak daripada membuat andaian. Pengendali berjenama berminat untuk memastikan mereka mengawal aset hotel, tetapi jika pengendali berjenama bukan penjual bagi kediaman dan pemilik hotel dan pemaju asal hotel ini, maka anda perlu merawat proses ketekunan wajar sebagai pembelian segar, menjalankan cek semua perlu berhubung dengan nilai dan kesahihan harta anda. Adalah penting untuk melihat bagaimana jalan masuk sekitar link resort dengan jalan awam. Anda juga perlu melihat utiliti data alat pengukur; kedudukan transformer; dan memastikan bahawa M & E dan infrastruktur untuk kediaman dikendalikan secara telus.
4 Semak kadar caj perkhidmatan dan potensi mereka untuk perubahan
Sebagai pemilik meletakkan unit anda kembali ke pusat peranginan kolam sewa hotel, anda akan sedar bahawa tetamu tidak akan tahu bahawa unit anda milik persendirian. Mereka akan menggunakan unit anda seolah-olah ia adalah sebahagian daripada hotel. Oleh itu, bayaran perkhidmatan dibilkan ke akaun anda, bergantung kepada perkiraan komersial untuk berpecah pendapatan dengan pemilik / pengendali, perlu berada pada tahap yang tetap supaya anda boleh mengira caj ini dalam pengiraan anda pulangan ke atas pelaburan. Kontrak yang merujuk kepada bayaran perlu dikaji semula untuk kemungkinan perubahan, penamatan, tempoh notis dan perkara-perkara penting yang lain, yang mungkin memberi kesan kepada pelaburan anda.
5. Perhatikan dengan teliti pada hak penggunaan anda, 'tertakluk kepada ketersediaan dan keutamaan untuk tempahan
Jika elemen kediaman sebuah resort atau hotel dirancang dengan betul, pengendali akan menyedari bilangan 'tarikh blackout'. Walau bagaimanapun, untuk menjalankan operasi secara berkesan, tarikh harus dipersetujui cukup jauh lebih awal supaya tidak bercanggah dengan tempahan terlebih dahulu. Tempoh kadar bilik Perdana Utama sepatutnya tidak ada. Jika anda ingin mendapatkan tarikh tertentu digunakan untuk unit anda apabila ia tidak digunakan dalam program ini sewa atau hotel, anda perlu memastikan ini diletakkan dengan jelas dan tanpa sebarang keraguan dalam kontrak. Sesetengah pengendali akan menurun untuk membolehkan anda berkeras pada tarikh tertentu kerana mereka cuba untuk memaksimumkan pulangan mereka dan anda semasa waktu puncak.
6 Berapa kerap anda akan dikenakan bayaran untuk pengubahsuaian modal, pengubahsuaian kawasan umum dan bagi mana-mana Jadual Perabot dan Peralatan penggantian?
Apabila anda membeli unit anda, pek perabot awal boleh dimasukkan dalam pakej. Selain itu, hotel ini akan melihat kepada pemilik aset hotel untuk memastikan hotel ini dikemaskini. Pemilik aset hotel boleh lulus kos tanggungjawab beberapa kewajipan terhadap pengendali ke anda, pemilik unit. Jika yang demikian, anda perlu melihat dengan berhati-hati kira-kira peruntukan untuk regularizing kekerapan kos itu, kerana ini boleh makan ke dalam unjuran ROI anda. Memang benar bahawa unit hendaklah disimpan sehingga standard operasi hotel untuk memastikan kebolehgunaan dan bahawa hotel ini dikendalikan mengikut piawaian jenama hotel. Walau bagaimanapun, bagaimana kos diagihkan di antara pemilik aset hotel dan pemilik unit individu memerlukan penelitian dan memahami norma-norma industri.
7. Memahami penalti dan ubat yang memberi kesan kepada unit anda, keuntungan dan keselamatan pemilikan
Jika anda membeli sebuah resort atau hotel unit, anda boleh dianggap sebagai pembeli gaya pelaburan, berbanding dengan pengguna yang tulen, dalam banyak bidang kuasa. Jika ya, anda tidak boleh diberikan perlindungan yang sama potensi yang biasanya membuat peruntukan yang tidak adil tidak sah apabila pengguna yang terlibat. Ini bermakna bahawa penalti yang dikenakan kerana gagal memenuhi kewajipan-seperti pembayaran fi dan perbelanjaan yang kena dibayar ke atas harta dan penjagaan harta itu mengikut jenama standards- mungkin lebih teruk daripada akan memohon kepada pengguna.
Lihatlah kontrak dan memberi tumpuan kepada semua peruntukan yang dinyatakan akibat kegagalan untuk kewajipan anda. Apakah potensi kerugian anda dalam keadaan sedemikian? Yang penting, dapat harta sebenar anda kanan jika ini adalah 'pajakan' kanan ditamatkan? Apakah penalti faedah ke atas jumlah wang yang tertunggak? Adakah pengendali mempunyai hak untuk masuk unit anda, dan dalam keadaan tertentu?
8 Memahami risiko pelaburan yang tidak berbayar dan potensi pilihan undang-undang dan komersil anda
Jika anda telah melabur ke dalam harta resort, maka anda telah mengambil risiko berhubung dengan kepercayaan anda bahawa pengendali boleh melakukan dan bahawa pemilik aset keseluruhan telah berstruktur pelaburan untuk anda dalam cara yang membolehkan anda untuk membuat pulangan yang berkadar. Walau bagaimanapun, jika pulangan tidak menjadi kenyataan atau hotel itu beroperasi dengan baik tetapi penghunian dan kadar bilik dipengaruhi oleh faktor-faktor luaran, anda akan berkongsi dalam Kelemahan pada risiko tersebut dengan pihak-pihak lain. Dalam keadaan sedemikian, selain daripada menjual unit anda tanpa banyak terbalik, maka pilihan anda adalah terhad.
Walau bagaimanapun, terdapat keadaan di mana anda akan mempunyai hak undang-undang jika perkara-perkara berikut telah menjejaskan pelaburan anda, dengan pelbagai peringkat tidaknya, bergantung kepada bidang kuasa undang-undang:
(a) jika apa yang anda beli telah salah nyata kepada anda
(b) jika operasi dikendalikan cuai; dengan kecuaian melampau atau salah laku yang disengajakan (tidak semua ini semestinya akan dikenakan bergantung kepada kontrak dan bidang kuasa)
(c) jika terdapat penipuan atau penipuan
(d) Jika terdapat pelanggaran jaminan-seperti hasil sewa yang dijamin atau pulangan ke atas pelaburan
Apabila anda masukkan ke dalam kontrak anda, anda perlu sedar bahawa pilihan anda untuk 'sue' untuk pelanggaran pelaksanaan oleh pengendali pemilik / aset adalah sangat terhad, dan jika terdapat pelanggaran jelas kewajipan atau undang-undang, anda juga perlu berurusan dengan kesukaran yang sistem undang-undang sesebuah negara boleh mengemukakan. Beberapa resort di kawasan tropika jauh sangat bagus, tetapi juga mungkin berada di bawah sistem perundangan yang lesu dan tidak dapat diramalkan. Ia membayar untuk memahami apa batasan hak anda sebelum anda menghadapi satu senario di mana anda ingin menguji hak.
Hartanah Resort menawarkan pulangan pelaburan yang jelas untuk pelabur bijak. Daripada mengambil risiko di pasaran penyewaan kediaman standard, dengan membeli sebuah resort, anda membuat pelaburan luar jangkaan anda tetamu dan operasi hotel itu. Ini bermakna cara anda menjalankan usaha yang wajar; mengkaji semula kontrak dan memilih penasihat anda akan berbeza dengan apa yang akan memohon kepada pembelian kediaman yang standard.
Tidak ada 'satu saiz untuk semua' kaedah menganalisis operasi bercampur kediaman dan resort. Ada yang mempunyai kediaman yang berbeza memisahkan dari hotel, manakala ada yang tidak dapat dibezakan dari hotel atau resort. Operasi berjenama tertentu mempunyai persamaan, kerana struktur mereka umumnya mengikuti piawaian korporat mereka. Jika anda tidak pernah membeli hartanah untuk tujuan pelaburan di sebuah hotel / resort, pastikan anda bercakap dengan seorang peguam yang telah benar-benar berpandukan pembeli melalui proses itu, dan melihat positif dan negatif yang timbul daripada operasi diuruskan. Dalam pada itu, lapan tips meliputi lapan isu-isu yang anda perlu sedar.
Undang-Undang Analisis Resorts Jun 2014
1 Memahami bagaimana kerja-kerja penjenamaan dan bagaimana ia memberi kesan kepada pelaburan anda
Aset hotel Ramai yang dimiliki oleh pemilik tempatan dan syarikat tempatan tetapi 'beroperasi' oleh jenama. Selalunya, pemilik hotel akan membina kediaman yang bersebelahan dengan pengetahuan bahawa mereka telah mendapat pengendali hotel berjenama untuk menguruskan aset. Perjanjian pengurusan antara pengendali dan pemilik boleh meliputi menjaga dan memberi perkhidmatan kepada kediaman, tetapi kadang-kadang yang tidak kes itu.
Anda perlu sedar bahawa hubungan antara pemilik dan pengendali boleh menjejaskan pelaburan anda, kerana anda akan tidak mempunyai hubungan langsung dengan operator hotel sebagai pemilik unit kediaman dalam seksyen di hotel. Menjalankan pengiraan anda pulangan sewa dan menimbangkan kenaikan modal dan risiko susut nilai modal memandangkan ini. Anda perlu memastikan bahawa anda mendapatkan nasihat undang-undang bebas dan bahawa anda tidak mendapatkan nasihat dari firma undang-undang atau perundingan yang menggabungkan nasihat komersial dengan nasihat undang-undang. Ia adalah penting bahawa kontrak anda disemak secara bebas.
2. Rancangan masa depan jualan semula anda pada masa yang anda memperoleh
Jika dokumentasi yang anda terima disediakan secara profesional dan penjual telah menubuhkan proses dalam kontrak di mana anda boleh menetapkan kepentingan undang-undang anda dengan cara yang cekap, ini ketara meningkatkan kebolehpasaran harta itu. Khususnya, di mana terdapat jaminan pulangan sewa atau berpecah pendapatan sewa, anda harus berunding dengan penasihat anda pada apa-apa perkara yang mungkin menghalang apa-apa balik. Lihat dengan teliti pada mekanisme jualan atau penyerahan hak dan mana-mana yuran yang anda mungkin bertanggungjawab untuk supaya anda boleh mempertimbangkan ini apabila berunding harga jualan anda.
3. Periksa hartanah, tetapi juga tanah hotel dan akses cara sekitar
Terdapat andaian salah bahawa jika harta anda di resort atau hotel persekitaran, hak milik tanah dan cara-cara akses undang-undang sudah akan teratur. Berhati-hati dan mengelak daripada membuat andaian. Pengendali berjenama berminat untuk memastikan mereka mengawal aset hotel, tetapi jika pengendali berjenama bukan penjual bagi kediaman dan pemilik hotel dan pemaju asal hotel ini, maka anda perlu merawat proses ketekunan wajar sebagai pembelian segar, menjalankan cek semua perlu berhubung dengan nilai dan kesahihan harta anda. Adalah penting untuk melihat bagaimana jalan masuk sekitar link resort dengan jalan awam. Anda juga perlu melihat utiliti data alat pengukur; kedudukan transformer; dan memastikan bahawa M & E dan infrastruktur untuk kediaman dikendalikan secara telus.
4 Semak kadar caj perkhidmatan dan potensi mereka untuk perubahan
Sebagai pemilik meletakkan unit anda kembali ke pusat peranginan kolam sewa hotel, anda akan sedar bahawa tetamu tidak akan tahu bahawa unit anda milik persendirian. Mereka akan menggunakan unit anda seolah-olah ia adalah sebahagian daripada hotel. Oleh itu, bayaran perkhidmatan dibilkan ke akaun anda, bergantung kepada perkiraan komersial untuk berpecah pendapatan dengan pemilik / pengendali, perlu berada pada tahap yang tetap supaya anda boleh mengira caj ini dalam pengiraan anda pulangan ke atas pelaburan. Kontrak yang merujuk kepada bayaran perlu dikaji semula untuk kemungkinan perubahan, penamatan, tempoh notis dan perkara-perkara penting yang lain, yang mungkin memberi kesan kepada pelaburan anda.
5. Perhatikan dengan teliti pada hak penggunaan anda, 'tertakluk kepada ketersediaan dan keutamaan untuk tempahan
Jika elemen kediaman sebuah resort atau hotel dirancang dengan betul, pengendali akan menyedari bilangan 'tarikh blackout'. Walau bagaimanapun, untuk menjalankan operasi secara berkesan, tarikh harus dipersetujui cukup jauh lebih awal supaya tidak bercanggah dengan tempahan terlebih dahulu. Tempoh kadar bilik Perdana Utama sepatutnya tidak ada. Jika anda ingin mendapatkan tarikh tertentu digunakan untuk unit anda apabila ia tidak digunakan dalam program ini sewa atau hotel, anda perlu memastikan ini diletakkan dengan jelas dan tanpa sebarang keraguan dalam kontrak. Sesetengah pengendali akan menurun untuk membolehkan anda berkeras pada tarikh tertentu kerana mereka cuba untuk memaksimumkan pulangan mereka dan anda semasa waktu puncak.
6 Berapa kerap anda akan dikenakan bayaran untuk pengubahsuaian modal, pengubahsuaian kawasan umum dan bagi mana-mana Jadual Perabot dan Peralatan penggantian?
Apabila anda membeli unit anda, pek perabot awal boleh dimasukkan dalam pakej. Selain itu, hotel ini akan melihat kepada pemilik aset hotel untuk memastikan hotel ini dikemaskini. Pemilik aset hotel boleh lulus kos tanggungjawab beberapa kewajipan terhadap pengendali ke anda, pemilik unit. Jika yang demikian, anda perlu melihat dengan berhati-hati kira-kira peruntukan untuk regularizing kekerapan kos itu, kerana ini boleh makan ke dalam unjuran ROI anda. Memang benar bahawa unit hendaklah disimpan sehingga standard operasi hotel untuk memastikan kebolehgunaan dan bahawa hotel ini dikendalikan mengikut piawaian jenama hotel. Walau bagaimanapun, bagaimana kos diagihkan di antara pemilik aset hotel dan pemilik unit individu memerlukan penelitian dan memahami norma-norma industri.
7. Memahami penalti dan ubat yang memberi kesan kepada unit anda, keuntungan dan keselamatan pemilikan
Jika anda membeli sebuah resort atau hotel unit, anda boleh dianggap sebagai pembeli gaya pelaburan, berbanding dengan pengguna yang tulen, dalam banyak bidang kuasa. Jika ya, anda tidak boleh diberikan perlindungan yang sama potensi yang biasanya membuat peruntukan yang tidak adil tidak sah apabila pengguna yang terlibat. Ini bermakna bahawa penalti yang dikenakan kerana gagal memenuhi kewajipan-seperti pembayaran fi dan perbelanjaan yang kena dibayar ke atas harta dan penjagaan harta itu mengikut jenama standards- mungkin lebih teruk daripada akan memohon kepada pengguna.
Lihatlah kontrak dan memberi tumpuan kepada semua peruntukan yang dinyatakan akibat kegagalan untuk kewajipan anda. Apakah potensi kerugian anda dalam keadaan sedemikian? Yang penting, dapat harta sebenar anda kanan jika ini adalah 'pajakan' kanan ditamatkan? Apakah penalti faedah ke atas jumlah wang yang tertunggak? Adakah pengendali mempunyai hak untuk masuk unit anda, dan dalam keadaan tertentu?
8 Memahami risiko pelaburan yang tidak berbayar dan potensi pilihan undang-undang dan komersil anda
Jika anda telah melabur ke dalam harta resort, maka anda telah mengambil risiko berhubung dengan kepercayaan anda bahawa pengendali boleh melakukan dan bahawa pemilik aset keseluruhan telah berstruktur pelaburan untuk anda dalam cara yang membolehkan anda untuk membuat pulangan yang berkadar. Walau bagaimanapun, jika pulangan tidak menjadi kenyataan atau hotel itu beroperasi dengan baik tetapi penghunian dan kadar bilik dipengaruhi oleh faktor-faktor luaran, anda akan berkongsi dalam Kelemahan pada risiko tersebut dengan pihak-pihak lain. Dalam keadaan sedemikian, selain daripada menjual unit anda tanpa banyak terbalik, maka pilihan anda adalah terhad.
Walau bagaimanapun, terdapat keadaan di mana anda akan mempunyai hak undang-undang jika perkara-perkara berikut telah menjejaskan pelaburan anda, dengan pelbagai peringkat tidaknya, bergantung kepada bidang kuasa undang-undang:
(a) jika apa yang anda beli telah salah nyata kepada anda
(b) jika operasi dikendalikan cuai; dengan kecuaian melampau atau salah laku yang disengajakan (tidak semua ini semestinya akan dikenakan bergantung kepada kontrak dan bidang kuasa)
(c) jika terdapat penipuan atau penipuan
(d) Jika terdapat pelanggaran jaminan-seperti hasil sewa yang dijamin atau pulangan ke atas pelaburan
Apabila anda masukkan ke dalam kontrak anda, anda perlu sedar bahawa pilihan anda untuk 'sue' untuk pelanggaran pelaksanaan oleh pengendali pemilik / aset adalah sangat terhad, dan jika terdapat pelanggaran jelas kewajipan atau undang-undang, anda juga perlu berurusan dengan kesukaran yang sistem undang-undang sesebuah negara boleh mengemukakan. Beberapa resort di kawasan tropika jauh sangat bagus, tetapi juga mungkin berada di bawah sistem perundangan yang lesu dan tidak dapat diramalkan. Ia membayar untuk memahami apa batasan hak anda sebelum anda menghadapi satu senario di mana anda ingin menguji hak.
Hartanah Resort menawarkan pulangan pelaburan yang jelas untuk pelabur bijak. Daripada mengambil risiko di pasaran penyewaan kediaman standard, dengan membeli sebuah resort, anda membuat pelaburan luar jangkaan anda tetamu dan operasi hotel itu. Ini bermakna cara anda menjalankan usaha yang wajar; mengkaji semula kontrak dan memilih penasihat anda akan berbeza dengan apa yang akan memohon kepada pembelian kediaman yang standard.