PEMBELIAN RUMAH DENGAN PEMAJU (BAH : 2)
Apabila anda bersetuju untuk membeli sesebuah rumah yg dibina oleh Pemaju, anda akan menandatangani satu Perjanjian Jual Beli (SNP).
Sebenarnya SNP untuk rumah yang dalam pembinaan yg dibina oleh Pemaju ini hendaklah menggunapakai Jadual G (untuk landed house) atau Jadual H (untuk strata title house) di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966.
Pendek kata SNP yg pembeli t.tgn itu adalah SNP yg standard dan telah ditetapkan syarat dan termanya oleh Kerajaan. Dan ianya sama sekali tidak boleh diubah sama ada oleh Pemaju atau Pembeli. Disebabkan ianya satu agreement yg standard, maka majority drpd Pembeli tidak membaca SNP tersebut.
Alasannya, ini agreement standard je, kalau baca pun sampai besok pun tak habis..lg pun ini ayat lawyer, manalah saya faham..itulah alasan2 yg biasa kita dengar..Peguam pun (sesetengahnya sahaja) ada yg tidak sempat untk menerangkan kpd Pembeli secara keseluruhan apakah terma2 penting yg terdapat dlm SNP tersebut sebelum Pembeli t.tangan..akibatnya, ramai yg beli rumah ttp mereka tak faham kandungan agreement yg mereka t.tgn itu..bila ada masalah dgn rumah tersebut nanti barulah mereka akan cuba belek belek semula SNP tersebut.
.Jadi, oleh sbb itu disini sy akan huraikan secara ringkas diantara terma2 penting yg terdapat dlm SNP tersebut. Harap2 selepas ini kalaupun anda tak sempat nak baca keseluruhan agreement tersebut, setidak2nya anda tlh dapat gambaran secara umum apakah terma2 penting yg terdapat dlm SNP tersebut, ok..Diantara terma-terma tersebut adalah:
1. Pemaju hendaklah menyiapkan rumah dan menyerahkan milikan kosong rumah tersebut kpd Pembeli dalam masa 24 bulan daripada tarikh SNP. Tarikh SNP tidak semestinya sama dgn tarikh pembeli t.tgn SNP ya..ia mungkin lewat sedikit drpd tarikh t.tgn SNP..biasanya tarikh SNP adalah tarikh dimana SNP tersebut dimati setem.
2. Sekiranya Pemaju gagal menyiapkan dan menyerahkan milikan kosong rumah tersebut kpd Pembeli dlm tempoh 24 bulan dari tarikh SNP tersebut, Pemaju dikehendaki membayar gantirugi kelewatan kpd Pembeli pada kadar sepuluh peratus (10%) setahun daripada harga beli bermula dari tarikh sepatutnya penyerahan pemilikan kosong dibuat hingga tarikh sebenar Pembeli mengambil pemilikan kosong rumah tersebut. Dan bayaran gantirugi tersebut hendaklah dijelaskan oleh Pemaju kpd Pembeli pada masa penyerahan milikan kosong rumah tersebut dibuat.
Perkara ini mungkin ramai yg terlepas pandang, dimana kebanyakan Pembeli tidak tahu pun mereka layak dibayar gantirugi kelewatan siap rumah oleh Pemaju. Bagi mereka yg tahu hak mereka pun biasanya tidak bertanyakan ttg bayaran gantirugi tersebut pada masa serahan milikan ksong dibuat sedangkan SNP jelas menyatakan yg Pemaju kena bayar bayaran denda lewat tersebut pd masa serahan milikan kosong dibuat, bukannya menunggu sehingga pembeli memfailkan tuntutan di Tribunal Pembeli rumah misalnya.
3. Harus diingat, maksud serahan milikan kosong di atas itu tidak sama dgn serahan kunci rumah, ..di sini ramai orang komfius dan silap faham..So, kalau begitu apakah perbezaan di antara serahan milikan kosong dgn serahan kunci?Dengar sini baik2 apa yg sy akan terangkan.
Serahan kunci beerti pemaju hanya menyerahkan kunci rumah sahaja kpd pembeli sedangkan serahan milikan kosong membawa maksud Pemaju menyerahkan kunci rumah bersekali dengan hak untuk mendiami rumah tersebut. Jadi, kunci rumah mungkin boleh diserah oleh pemaju kpd pembeli pada bila2 masa dgn syarat rumah tersebut tlh dipasang pintunya, he..he..,
tetapi milikan kosong hanya diserahkan selepas rumah tersebut siap dibina dgn sempurna, dan setelah mendapat pengesahan drpd Arkitek yg rumah tersebut telah siap dibina dgn sempurna, disamping Pemaju atau wakil pemaju telah memohon untuk pengeluaran CFO (sekarang dipanggil CCC). Ertinya, kalau setakat serah kunci tp pembeli masih tak boleh nak duduk rumah tersebut kerana belum dapat CFO, maka itu bukanlah penyerahan milikan kosong sebenar sbgaiman yg disyaratkan dlm SNP.
4. Selepas milikan kosong diserahkan kpd Pembeli, Pembeli mempunyai tempoh liability kecacatan (bahasa mudahnya dipanggil tempoh warranty) selama 24 bulan. Dlm tempoh tersebut sebarang kerosakan rumah yg disebabkan oleh mutu ketukangan, atau bahan2 yg digunakan, atau sekiranya kerosakan disebabkan Pemaju tak ikut spesifikasi atau pelan bangunan yg telah diluluskan, maka Pembeli boleh hantar notis aduan secara bertulis kpd Pemaju memaklumkan ttg kerosakan tersebut.
Dan sebaik sahaja menerima notis aduan tersebut, Pemaju dikehendaki memperbaiki segala kerosakan rumah tersebut dlm tempoh masa 30 hari drpd tarikh terima notis aduan. Sekiranya gagal, Pembeli boleh lantik kontraktor atau tukang mereka sendiri untuk membaiki kerosakan tersebut, dgn syarat kontraktor yg dilantik kena bagi satu sebut harga kpd Pemaju ttg kos pembaikan kerosakan tersebut dan bagi peluang sekali lagi kpd Pemaju utk baiki kerosakan tersebut dlm masa 14 hari..sekiranya Pemaju masih tak baiki kerosakan tersebut, maka bolehlah kontraktor yg dilantik itu membaiki kerosakan tersebut dan segala kos pembaikan boleh dituntut drpd wang pertaruhan (retention money) yg dipegang oleh Peguam.
5. Satu perkara yg anda harus tahu, dlm SNP standard ini, tiada Klausa yg membolehkan Pembeli menamatkan perjanjian jual beli akibat kelewatan Pemaju menyiapkan rumah atau keingkaran Pemaju mematuhi syarat2 atau terma2 dlm SNP dan sebagainya , tetapi sebaliknya di pihak Pemaju mereka boleh membatalkan perjanjian jual beli sekiranya pembeli gagal membayar harga jual beli dalam tempoh masa yang ditetapkan.
Ertinya, kalau Pemaju lewat siap rumah atau gagal mematuhi syarat2 yg ditetapkan dlm SNP Pembeli tidak boleh membatalkan perjanjian tersebut, tetapi mereka boleh menuntut gantirugi drpd Pemaju sebagaimana yg saya nyatakan di atas, itupun setelah rumah tersebut siap dibina sepenuhnya dan milikan kosong telah diserahkan kpd Pembeli.
Jadi, bagaimana pula keadaannya kalau rumah tersebut tak siap2 atau terbengkalai terus?? Apakah hak Pembeli?? Setakat ini sebenarnya masih terdapat kelompongan (loopholes) yg nyata dlm SNP ttg perkara tersebut, bahkan dalam Akta Pemajuan Perumahan itu sendiri masih tidak jelas ttg apakah hak2 pembeli sekiranya sesuatu projek perumahan itu terbengkalai..
Setahu saya, setakat ini masih belum ada jln penyelesaian yg jelas ttg isu ini. Sy pun tak pasti bagaimana kerajaan melihat isu ini dan bilakah satu klausa yg khusus akan dimasukkan kedalam standard SNP tersebut utk memberikan hak kpd Pembeli untuk menamatkan perjanjian sekiranya di dapati Pemaju ingkar..kerana isu ini melibatkan soal politik jua..Inilah sebenarnya yg harus diketahui oleh Pembeli2 rumah sekalian…
Tetapi sebaliknya, jika Pembeli pula yang ingkar utk menjelaskan bayaran harga jual beli dlm tempoh masa yg ditetapkan, Pemaju berhak untuk menamatkan SNP tersebut. Kesan penamatan tersebut adalah, pemaju boleh melucutkan (forfeit) 10% daripada harga jual beli yg telah dijelaskan oleh Pembeli dan bakinya (sekiranya ada) hendaklah dikembalikan kepada pembeli. Anda mungkin merasakan ini tidak adil bukan?? Tetapi sedarkah anda itulah reality sebenar agreement jual beli rumah yg anda t.tgn selama ini..He..he..he..
6. Selain drpd Pemaju boleh membatalkan perjanjian sekiranya Pembeli lewat menjelaskan bayaran harga jual beli, Pemaju juga boleh mengenakan faedah lewat bayar sebanyak 10% setahun, (dikira dari hari kehari) kpd Pembeli, sekiranya bayarn tuntutan progress gagal dijelaskan oleh Pembeli/ Bank kpd Pemaju dlm tempoh masa 21 hari bekerja drpd tarikh notis tuntutan pembayaran diterima..
Ertinya, kalau sekiranya Pembeli lewat bayar harga jual beli disebabkan bank pembeli yg lewat buat bayaran misalnya, maka Pembeli boleh dikenakan faedah lewat bayar oleh Pemaju..melainkan kelewatan tersebut disebabkan oleh kecuaian Pemaju sendiri spt dokumen utk tuntutan bayaran progress tidak lengkap dan sebagainya. Maka nasihat sy dlm keadaan ini, elok juga pembeli dpt follow up juga dgn bank supaya dibuat byrn tuntutan dlm tempoh 21 hari bekerja, kerana jika bank anda lewat buat bayaran, anda yg akan dikenakan charge interest oleh pemaju..
7. Pemaju hendaklah membuat pindah milik rumah tersebut kepada pembeli sebaik sahaja pembeli telah menjelaskan keseluruhan harga jual beli. Ini bagi kes pembeli yg bayar secara cash. Adapun bagi Pembeli yg bayar secara pinjaman, Surat Akujanji atau Surat Kelulusan Pinjaman yang dikeluarkan oleh Bank/ Pembiaya boleh dijadikan sandaran untuk Pemaju membuat p.milik rumah tersebut kpd Pembeli, walaupun keseluruhan jumlah pinjaman tersebut masih belum dijelaskan sepenuhnya oleh Pembeli..ini kerana secara praktikalnya, bank/ pembiaya tidak akan melepaskan pinjaman tersebut kpd Pemaju selagi mana rumah tersebut belum digadaikan kpd bank/ pembiaya. Untuk membolehkan gadaian didaftarkan, pindah milik harus dibuat terlebih dahulu.
Sebenarnya, banyak lagi terma2 lain yg Pembeli kena tahu..jd insyaallah jika ada kesempatan sy akan cuba kupas lagi ttg perkara tersebut dlm posting yg akan dtg..Sebarang kemusykilan ttg topic di atas blh pm sy atau komen terus dlm posting ini..
Sebenarnya SNP untuk rumah yang dalam pembinaan yg dibina oleh Pemaju ini hendaklah menggunapakai Jadual G (untuk landed house) atau Jadual H (untuk strata title house) di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966.
Pendek kata SNP yg pembeli t.tgn itu adalah SNP yg standard dan telah ditetapkan syarat dan termanya oleh Kerajaan. Dan ianya sama sekali tidak boleh diubah sama ada oleh Pemaju atau Pembeli. Disebabkan ianya satu agreement yg standard, maka majority drpd Pembeli tidak membaca SNP tersebut.
Alasannya, ini agreement standard je, kalau baca pun sampai besok pun tak habis..lg pun ini ayat lawyer, manalah saya faham..itulah alasan2 yg biasa kita dengar..Peguam pun (sesetengahnya sahaja) ada yg tidak sempat untk menerangkan kpd Pembeli secara keseluruhan apakah terma2 penting yg terdapat dlm SNP tersebut sebelum Pembeli t.tangan..akibatnya, ramai yg beli rumah ttp mereka tak faham kandungan agreement yg mereka t.tgn itu..bila ada masalah dgn rumah tersebut nanti barulah mereka akan cuba belek belek semula SNP tersebut.
.Jadi, oleh sbb itu disini sy akan huraikan secara ringkas diantara terma2 penting yg terdapat dlm SNP tersebut. Harap2 selepas ini kalaupun anda tak sempat nak baca keseluruhan agreement tersebut, setidak2nya anda tlh dapat gambaran secara umum apakah terma2 penting yg terdapat dlm SNP tersebut, ok..Diantara terma-terma tersebut adalah:
1. Pemaju hendaklah menyiapkan rumah dan menyerahkan milikan kosong rumah tersebut kpd Pembeli dalam masa 24 bulan daripada tarikh SNP. Tarikh SNP tidak semestinya sama dgn tarikh pembeli t.tgn SNP ya..ia mungkin lewat sedikit drpd tarikh t.tgn SNP..biasanya tarikh SNP adalah tarikh dimana SNP tersebut dimati setem.
2. Sekiranya Pemaju gagal menyiapkan dan menyerahkan milikan kosong rumah tersebut kpd Pembeli dlm tempoh 24 bulan dari tarikh SNP tersebut, Pemaju dikehendaki membayar gantirugi kelewatan kpd Pembeli pada kadar sepuluh peratus (10%) setahun daripada harga beli bermula dari tarikh sepatutnya penyerahan pemilikan kosong dibuat hingga tarikh sebenar Pembeli mengambil pemilikan kosong rumah tersebut. Dan bayaran gantirugi tersebut hendaklah dijelaskan oleh Pemaju kpd Pembeli pada masa penyerahan milikan kosong rumah tersebut dibuat.
Perkara ini mungkin ramai yg terlepas pandang, dimana kebanyakan Pembeli tidak tahu pun mereka layak dibayar gantirugi kelewatan siap rumah oleh Pemaju. Bagi mereka yg tahu hak mereka pun biasanya tidak bertanyakan ttg bayaran gantirugi tersebut pada masa serahan milikan ksong dibuat sedangkan SNP jelas menyatakan yg Pemaju kena bayar bayaran denda lewat tersebut pd masa serahan milikan kosong dibuat, bukannya menunggu sehingga pembeli memfailkan tuntutan di Tribunal Pembeli rumah misalnya.
3. Harus diingat, maksud serahan milikan kosong di atas itu tidak sama dgn serahan kunci rumah, ..di sini ramai orang komfius dan silap faham..So, kalau begitu apakah perbezaan di antara serahan milikan kosong dgn serahan kunci?Dengar sini baik2 apa yg sy akan terangkan.
Serahan kunci beerti pemaju hanya menyerahkan kunci rumah sahaja kpd pembeli sedangkan serahan milikan kosong membawa maksud Pemaju menyerahkan kunci rumah bersekali dengan hak untuk mendiami rumah tersebut. Jadi, kunci rumah mungkin boleh diserah oleh pemaju kpd pembeli pada bila2 masa dgn syarat rumah tersebut tlh dipasang pintunya, he..he..,
tetapi milikan kosong hanya diserahkan selepas rumah tersebut siap dibina dgn sempurna, dan setelah mendapat pengesahan drpd Arkitek yg rumah tersebut telah siap dibina dgn sempurna, disamping Pemaju atau wakil pemaju telah memohon untuk pengeluaran CFO (sekarang dipanggil CCC). Ertinya, kalau setakat serah kunci tp pembeli masih tak boleh nak duduk rumah tersebut kerana belum dapat CFO, maka itu bukanlah penyerahan milikan kosong sebenar sbgaiman yg disyaratkan dlm SNP.
4. Selepas milikan kosong diserahkan kpd Pembeli, Pembeli mempunyai tempoh liability kecacatan (bahasa mudahnya dipanggil tempoh warranty) selama 24 bulan. Dlm tempoh tersebut sebarang kerosakan rumah yg disebabkan oleh mutu ketukangan, atau bahan2 yg digunakan, atau sekiranya kerosakan disebabkan Pemaju tak ikut spesifikasi atau pelan bangunan yg telah diluluskan, maka Pembeli boleh hantar notis aduan secara bertulis kpd Pemaju memaklumkan ttg kerosakan tersebut.
Dan sebaik sahaja menerima notis aduan tersebut, Pemaju dikehendaki memperbaiki segala kerosakan rumah tersebut dlm tempoh masa 30 hari drpd tarikh terima notis aduan. Sekiranya gagal, Pembeli boleh lantik kontraktor atau tukang mereka sendiri untuk membaiki kerosakan tersebut, dgn syarat kontraktor yg dilantik kena bagi satu sebut harga kpd Pemaju ttg kos pembaikan kerosakan tersebut dan bagi peluang sekali lagi kpd Pemaju utk baiki kerosakan tersebut dlm masa 14 hari..sekiranya Pemaju masih tak baiki kerosakan tersebut, maka bolehlah kontraktor yg dilantik itu membaiki kerosakan tersebut dan segala kos pembaikan boleh dituntut drpd wang pertaruhan (retention money) yg dipegang oleh Peguam.
5. Satu perkara yg anda harus tahu, dlm SNP standard ini, tiada Klausa yg membolehkan Pembeli menamatkan perjanjian jual beli akibat kelewatan Pemaju menyiapkan rumah atau keingkaran Pemaju mematuhi syarat2 atau terma2 dlm SNP dan sebagainya , tetapi sebaliknya di pihak Pemaju mereka boleh membatalkan perjanjian jual beli sekiranya pembeli gagal membayar harga jual beli dalam tempoh masa yang ditetapkan.
Ertinya, kalau Pemaju lewat siap rumah atau gagal mematuhi syarat2 yg ditetapkan dlm SNP Pembeli tidak boleh membatalkan perjanjian tersebut, tetapi mereka boleh menuntut gantirugi drpd Pemaju sebagaimana yg saya nyatakan di atas, itupun setelah rumah tersebut siap dibina sepenuhnya dan milikan kosong telah diserahkan kpd Pembeli.
Jadi, bagaimana pula keadaannya kalau rumah tersebut tak siap2 atau terbengkalai terus?? Apakah hak Pembeli?? Setakat ini sebenarnya masih terdapat kelompongan (loopholes) yg nyata dlm SNP ttg perkara tersebut, bahkan dalam Akta Pemajuan Perumahan itu sendiri masih tidak jelas ttg apakah hak2 pembeli sekiranya sesuatu projek perumahan itu terbengkalai..
Setahu saya, setakat ini masih belum ada jln penyelesaian yg jelas ttg isu ini. Sy pun tak pasti bagaimana kerajaan melihat isu ini dan bilakah satu klausa yg khusus akan dimasukkan kedalam standard SNP tersebut utk memberikan hak kpd Pembeli untuk menamatkan perjanjian sekiranya di dapati Pemaju ingkar..kerana isu ini melibatkan soal politik jua..Inilah sebenarnya yg harus diketahui oleh Pembeli2 rumah sekalian…
Tetapi sebaliknya, jika Pembeli pula yang ingkar utk menjelaskan bayaran harga jual beli dlm tempoh masa yg ditetapkan, Pemaju berhak untuk menamatkan SNP tersebut. Kesan penamatan tersebut adalah, pemaju boleh melucutkan (forfeit) 10% daripada harga jual beli yg telah dijelaskan oleh Pembeli dan bakinya (sekiranya ada) hendaklah dikembalikan kepada pembeli. Anda mungkin merasakan ini tidak adil bukan?? Tetapi sedarkah anda itulah reality sebenar agreement jual beli rumah yg anda t.tgn selama ini..He..he..he..
6. Selain drpd Pemaju boleh membatalkan perjanjian sekiranya Pembeli lewat menjelaskan bayaran harga jual beli, Pemaju juga boleh mengenakan faedah lewat bayar sebanyak 10% setahun, (dikira dari hari kehari) kpd Pembeli, sekiranya bayarn tuntutan progress gagal dijelaskan oleh Pembeli/ Bank kpd Pemaju dlm tempoh masa 21 hari bekerja drpd tarikh notis tuntutan pembayaran diterima..
Ertinya, kalau sekiranya Pembeli lewat bayar harga jual beli disebabkan bank pembeli yg lewat buat bayaran misalnya, maka Pembeli boleh dikenakan faedah lewat bayar oleh Pemaju..melainkan kelewatan tersebut disebabkan oleh kecuaian Pemaju sendiri spt dokumen utk tuntutan bayaran progress tidak lengkap dan sebagainya. Maka nasihat sy dlm keadaan ini, elok juga pembeli dpt follow up juga dgn bank supaya dibuat byrn tuntutan dlm tempoh 21 hari bekerja, kerana jika bank anda lewat buat bayaran, anda yg akan dikenakan charge interest oleh pemaju..
7. Pemaju hendaklah membuat pindah milik rumah tersebut kepada pembeli sebaik sahaja pembeli telah menjelaskan keseluruhan harga jual beli. Ini bagi kes pembeli yg bayar secara cash. Adapun bagi Pembeli yg bayar secara pinjaman, Surat Akujanji atau Surat Kelulusan Pinjaman yang dikeluarkan oleh Bank/ Pembiaya boleh dijadikan sandaran untuk Pemaju membuat p.milik rumah tersebut kpd Pembeli, walaupun keseluruhan jumlah pinjaman tersebut masih belum dijelaskan sepenuhnya oleh Pembeli..ini kerana secara praktikalnya, bank/ pembiaya tidak akan melepaskan pinjaman tersebut kpd Pemaju selagi mana rumah tersebut belum digadaikan kpd bank/ pembiaya. Untuk membolehkan gadaian didaftarkan, pindah milik harus dibuat terlebih dahulu.
Sebenarnya, banyak lagi terma2 lain yg Pembeli kena tahu..jd insyaallah jika ada kesempatan sy akan cuba kupas lagi ttg perkara tersebut dlm posting yg akan dtg..Sebarang kemusykilan ttg topic di atas blh pm sy atau komen terus dlm posting ini..